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事例

築30年以上、空室だらけのRC物件も満室に!

無料相談・コンサルティング|札幌市 N様
高瀬
高瀬

せっかく親から相続した物件があるのに、長い間空室が埋まらず家賃収入も上がらない。でも固定資産税は減らず、古い物件の修繕費など支出が増える一方

そう悩んで相談された二代目オーナー様と当社が、満室経営に取り組んだ事例です。

無料相談・コンサルティング|札幌市 N様

当初のお悩み

相続した物件はボロボロの築古物件で空室だらけ

  • 親から引き継いだRCマンションは築30年以上の年代物だった
  • 間取りも古く、外観はボロボロ。空室が増えてきて家賃収入も減る一方で固定資産税は下がらず支出だけが増えてしまう
  • でも、親は特にリフォームの必要性を感じていない。最近では、空室の割合が約40%

お悩み解決の過程

空室と老朽化による見えない損失とリスクを「数字」で明確に

  • 親の説得には「空室による賃料の損失」「固定資産税の支出額」など「数字」で説明
  • 「空室による賃料の損失」を具体的に説明できるように、家賃収入を部屋ごとにまとめる
  • 古い物件では安い賃料しか設定できず、地震・台風等での賠償リスクも高まる点も説明

成果と要因

親の理解を得て大規模修繕へ。限られた予算の中で努力を重ね、ついに満室へ

  • ここ数年、空室だった部屋だけで600万円以上も損をしていたことが判明
  • 説明を聞いた親も目の色を変え、納得。一緒に大規模修繕の計画を立てることに
  • 修繕後は入居者募集に自ら仲介会社を廻る。広告の写真も設備の新しさを伝えるため撮り直して掲載。努力が実り、空室だった物件が満室に

当初のお悩み

相続した物件はボロボロの築古物件で空室だらけ

「このマンション、どうしたら満室になるの?」

父親から相続したマンションで頭を悩ませていたN様。引き継いだのは、築3 0年以上の古いRC(鉄筋コンクリート)物件。建物の外側はボロボロ、室内も「自分でも住めないなあ」と思うほど古い設備ばかり。

そのため、数年間も空室が埋まらず、家賃収入も上がらないまま。一方で、RC(鉄筋コンクリート)物件の固定資産税はなかなか下がらないため、築30年を超えていても税金は半額にもなりません。

また旧耐震(昭和56年6月より前)の物件の為、補助金は一切使えず、早く満室にしないと経営が厳しくなるばかりです。ただ、N様の父親は全くリフォームする気がないようで

「なんで入居が決まる前にそんなお金をかけなきゃいけないんだ!?」

「昔はこれでも入居者が入ったんだ!」

とまったく話を聞いてくれないそうです。「最近では空室の割合が40%になってしまって」と困り果て、当社へご相談に来られました。

お悩み解決の過程

空室と老朽化による見えない損失とリスクを「数字」で明確に

まずは「物件全ての部屋数に対し、空室がどれほどあるか?」という確認が必要です。

空室が埋まらない理由は「現在の物件にある魅力の無さ」に尽きるからです。N様のケースも、最初にこの「空室の数と割合」を洗い出した上で、空室が埋まらない場合の損失を部屋ごとに試算。これで改めて収支の損益分岐点が明らかになります。

損益分岐点を明確にした上で「空室による賃料の損失額」「固定資産税の支出額」など、父親には具体的に「数字」で説明できるよう、部屋ごとの家賃収入を表にまとめました。

また、古い物件では賃料も上げることができません。また老朽化により、地震や台風等の 賠償リスクも高まる点も父親に説明できるよう、N様にお伝えしました。

成果と要因

親の理解を得て大規模修繕へ。
限られた予算の中で努力を重ね、ついに満室へ

「空室による賃料の損失額」を部屋ごとにまとめた結果、ここ数年間、空室だった部屋だけで600万円以上も損をしていたことが判明。一覧表にまとめたおかげで、N様も父親へ「数字」で説明することができたようです。

600万円も損し続けている!」と説明を聞いた父親も目の色を変えて納得したそうで、N様と一緒に大規模修繕の計画を立てることになりました。

当社はその修繕計画づくりもサポートしました。築30年を越える物件のため、表面的なリフォームではなく建物自体をリノベーションし、マンションの魅力を高める必要があるからです。また、広告の情報も見直すなど入居者の募集についても助言しました。

N様も自分自身で仲介会社を廻り、広告の写真も設備の新しさが伝わるよう撮り直すなど、限られた予算の中で工夫を続けました。その努力が実り、長年、空室が埋まらなかった物件はついに満室となりました。

お客様の声

最近はあまり喧嘩もせずに、将来に向けた話し合いができてきています。

札幌市 N様

やはり、専門家の言うことは受け入れやすいのか、父娘で一緒に話を聞く機会が増えてきました。最近はあまり喧嘩もせずに、将来に向けた話し合いができてきています。

また『北海道大家塾』などから、自分の知りたいテーマの勉強会に足を運び、信頼できる相談仲間も見つけました。努力が実り、空室が埋まり始めてホッとしています。

「何がわからないか わからない」初心者のためのガイドブック

親や配偶者から賃貸物件を引き継ぐことになった時、想像もできないような様々な課題に直面します。

  • 最近リフォームした物件なのに、なぜか空室がなかなか埋まらない。
  • 470万円も!?家賃を滞納している住人がいるのに、誰にも相談できない……。

本資料は、会員数1500人の北海道大家塾を運営する当社が、賃貸物件を引き継ぐ際の代表的な12のトラブル事例と、その解決方法をまとめています。
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