賃貸経営まるごとお助け隊・顧問契約｜H様
突然ご主人の不動産事業を引き継ぐことになったH様は、どこから手をつければいいのか分からないまま、ずさんな管理会社や複雑な土地問題に直面し、このままでは息子さんに引き継げないと感じていました。
そんな頃Hさんは、大家女子クラブを通じて、当社と出会い、顧問契約を締結。
5年間の二人三脚で、問題の大部分を解決し、安心して大家業を営める状況となりました。
本記事では、H様の体験をインタビューを通して詳しく解説します。
オーナーズビジョンに相談するまで
大家業の前に疲れ切ってしまう……激務の介護施設経営
――― インタビューを始める前にH様について教えてください。
原田
今年の3月に、Hさんの新築の物件を当社で企画させていただきました。
そこに至るまでの間、顧問契約を締結した5年間で、様々な課題を二人三脚で乗り越えて来ました。
H様の年表
――― 想像以上に色々な取り組みをされたんですね。
原田
これだけの問題があっても、一つずつ解決していくことができるんです。
今回のHさんとのインタビューを通して、それを伝えたいですね。
――― それではH様。自己紹介からよろしくお願いいたします。
H様
Hです。よろしくお願いいたします。
原田
本日はよろしくお願いいたします。
Hさんと同じように、悩みを抱えてる大家さんがたくさんおりまして、
そういった悩みに寄り添ってお手伝いしていきたいと思っています。
このインタビューがオーナーの希望の光になることを願っています。
H様
緊張します。
――― まずは、H様がオーナーズビジョンに出会う前はどのような状況だったのですか？
原田
当時はグループホームをご自身で運営されながら、大家業もされていましたよね。
H様
そうです。
グループホームは主人が建てて、運営は介護事業さんがやられていたんですけど、
2年でその事業会社さんが倒産してしまって、それからは自分たちで運営していました。
最初はあまり手を出すつもりではなかったんですけど、だんだん施設の中がカオス状態になってきて、私も手伝うようになりました。
原田
それからご主人の方が……
H様
脳腫瘍になってしまって。
そこからは目の前のことを必死にこなしてました。
あの頃は毎日3時間くらいしか睡眠時間がなくて。
管理者の事務仕事は行政に出す書類だから、ミスもできないし。
現場も人が足りないから、毎日施設に出て……
――― それは壮絶な体験でしたね……
原田
そんな状況だから、当然大家業の方は？
H様
管理会社に任せきりでしたね。
言われる通りにしていた感じで、何も知りませんでした。
――― その状況からどのような経緯でオーナーズビジョンと出会ったのですか？
H様
当時お願いしていた税理士さんが、賃貸住宅フェアに講師として登壇されていて。
見に行ったときに、大家女子クラブの米生さんを紹介していただきました。
――― 大家女子クラブの米生キャプテンですね。
H様
お話が豊富で、引き込まれてしまって。とても楽しい方でした。
米生さんが親身に話を聞いてくれて、あなた一度来たほうがいいとなって、大家女子クラブのプレセミナーに連れてきてもらったんです。
原田
ちょうどその頃が、大家女子クラブの立ち上げの時期でした。
H様
米生さんがFacebookで「私の尊敬する原田さんが」って書かれていて、
そういう方がいらっしゃるんだと思って、大家塾の方も興味を持ちました。
原田
そのような経緯があって、
大家塾を経て、無料相談にやってきたんですね。
――― H様が無料相談に来られて、原田さんにどのような印象をもたれましたか？
H様
安心できる頼りがいのある人だなあと。
原田
最初はコンサルティングではなく、
真駒内の物件を処分したいという話でいらっしゃいましたよね。
原田
手始めに現場を確認しに行ったら、
なんと鍵もかかっていない状態でした……。
原田
当時の写真があるんですが、
とても人が住めるような状態ではなかった。
――― 管理会社がいるのにそんな状態ってあるんですね……
H様
実は、真駒内の物件一度も見に行ったことがなくて。
そんなことになっているなんて知りませんでした……
原田
もちろん、一度満室にしてからの方が、高く売れるのでその方向も考えました。
しかし、現場を見たら、修繕のコストを回収するのは無理と判断しました。
原田
これはもう買取業者さんに任せようということで、
1300万円で売却させていただきました。
原田
この物件の状況から、
他の管理状況にも結構な問題点があるのではと感じました。
――― 問題が山積しているような気配を感じてしまった
H様
とても不安でした。
他にもたくさんのアパートもあるし、土地の問題もあったので。
原田
状況を整理しないことには適切な行動が取れないので、
まずは、資産ドック※を受けることを勧めました。
――― 年表を見ると実際に売却が完了する前に資産ドック（現在の賃貸経営まるごとお助け隊）を受けられています。
H様
はい。
すぐに顧問契約を結んで、勧めていただいた資産ドックもお願いしました。
――― H様のここまでのお話を聞くと、外部の業者を信じることに結構な勇気がいると思うんですが、原田さんを信用できた理由は何だったんですか？
H様
先ほどお話ししたように、最初にお会いした米生さんが、すごく親身になってくださって。
その方が尊敬している方なら、と安心できました。
H様
原田さんには不思議と、安心して何でも話してしまいましたね。
割と最初の頃から。
――― 米生さんは原田さんのことを、「みんなのお母さん」と評しています。
H様
ああ！
ほんとに、そんな感じ。
原田
（微妙な表情をしている）
H様
初回の面談のときには、家庭の環境がどうなってるかっていうご心配があって、
そういう事情のお話をしたのを、覚えてますね。
――― ご家庭の話は、なかなか話しづらいと思いますが、初回の面談で話してしまうんですね。
原田
介護施設運営の話から、あまりにも様子がおかしいので
ご主人はどうしてるの？というところから聞いていきました。
H様
主人は亡くなったんです。という話をしてから、
そうだったんですか、それは大変ですね。という話になってどんどん家庭の話が中心になっていきました。
――― 他の人から見ると大変な状況でも、渦中にいると中々気付けないこともありますよね。
H様
はい。
原田
もう充分に大変な思いをされていたので、なんとか力になってあげたかったですね。
――― 改めて顧問契約と資産ドックについてご説明をお願いします。
原田
はい。
顧問契約を結んで、まずは月1回のミーティングをしましょうと。
原田
そして、資産ドックという分析のサービスがあるんですが、
H様の全ての物件について、収益状況や部屋別の入居状況周辺相場との関係。
土地の所有者などの情報など、あらゆる情報を整理しました。
――― 資産ドックに「どうしてそれをやるの？」という疑問は持ちませんでしたか？
H様
全然なりませんでした。
やっぱり自分でも、いつか物件の情報は整理して把握したいなと思っていましたので
H様
特に物件ごとの収益のシミュレーションを出してくださって、
将来どうしたら良いのか、もし売却したらどのくらいの手残りがあってとか、いろんなパターンを示してくださったので、
先のことがだんだん明確になっていくのが、すごく良かったです。
原田
ありがとうございます。
――― 顧問契約を締結して、毎月のミーティングが始まりましたね。
H様
これもすごく良かったです。
自分でも物件をしっかり巡回して、見るようになりました。
H様
ミーティングで報告する書面にまとめるのに、
見方も変わるんですよ。
――― ちょっと待ってください。H様が報告をするんですか？
原田
そこは、お客様によって違うんですけど、大体はうちで巡回をします。
Hさんの場合は、ご自分でちゃんと巡回して、巡回報告書を作るようにおすすめしました。
原田
今では、普通に僕らがやるのと同じような眼で見られるようになってきましたね。
H様
築古の物件に関しては、自分が元気なうちにいい形で引き継いでもらえるようにしなきゃいけないなっていう目安が何となくつかめました。
――― H様にご自身で巡回していくのが定着していったんですね。
原田
その他のポイントにあったのは、Hさんが専業大家として賃貸経営をやっていく中で、息子さんと一緒にやることは重要でした。
お二人が自分たちだけでも管理できるようになっていただく。
たとえば、僕は何回か息子さんにもお会いして、「絶対に車の運転ができるようになった方がいいよ」というお話もしました。
H様
最初は車もなくて、タクシーや自転車で回ってましたが、
今では毎月息子が運転してくれて、一緒に物件を回っています。
息子さん
ペーパードライバーだったんですけど、母のサポートができるようになって良かったです。
原田
おふたりで協力しあっているのを見守っています。
――― また、この時期に管理会社の変更に着手されましたね。
原田
自分たちで物件を見る力がついたので、
そろそろ頃合ということで、21年の3月から告知をして、
9月に当社が紹介する管理会社に変更しました。
H様
管理会社が変わる前は、原状回復とかでも勝手にやってしまって、後からお金の請求が来るという感じだったんですが、
今の管理会社は、何かあるとすぐに報告がきて、相談しながら進められるようになりました。
――― 管理会社変更と同時期である21年の3月頃から物件の建替を進めていますね。
原田
元々の物件がワンルームで、ニーズがあまりありませんでした。
家賃が2万円台前半で、生活保護の方がほとんどで、
リフォームしても狭さをカバーできないので、建て替えた方が良いだろうと。
原田
この後に出てくる土地問題をクリアするためにも、
建て替えがHさんにとって良い経験になるという狙いもありました。
退去活動なども初めてでしたね。
H様
もう、初めてのことばかりだったので、慣れるまで大変でした。
――― しかし、21年といえば。
原田
そうです。この時期、ウッドショックで材料費が高騰していて、
何度も計画をやり直しましたよね。
H様
自分の家や介護施設とは違って、本当に何か他の不動産投資家さんがやるようなことを真似してやらないといけないと思いました。
原田
いわゆるハウスメーカーと違って、新築企画の場合、
「業者が頼む業者」にお願いするので、懇切丁寧という感じではないんですよね。
Hさんが自分で業者と折衝しながら物件を作り上げていかなくては、いけなかったんですね。
H様
プランを練っていくなかで、少しずつ自分の思いを反映することができるようになって。
収納がないのは嫌だったので、クローゼットがあると良いなとか、
自転車置き場が敷地内にあるようにしたいなとか。
H様
エアコンもつけて快適にしたいなぁとか。
――― H様は、まるで自分が住むかのように計画されたんですね。
H様
やっぱり自分でも住みたいと思う物件にしたかったので、
仕上がりには満足しています。
――― 建て替えの計画は、息子さんもご一緒に？
息子さん
はい。
最初は正直、実感が湧かないところもあったんですけど、だんだん着工し始めてから、出来上がっていく段階を毎月見に行ってたりして。
そういうのを見ていくと、どんどん形になっていく過程を実感できました。
原田
息子さんも、こうやって企画から入ってみると
次からはある程度なら自分でできるんじゃないですか？
もちろん、僕たちもサポートしますので。
息子さん
はい。
――― 経営面での変化はありましたか？
H様
前は、空室を埋めるのが大変だったんですけど、
今は入れ替えはあっても、一度住んだら落ち着いて住んでくださるし、家賃も前より3万円高いし、運営する面では楽だなって思いますね。
原田
家賃が安すぎると、生活保護の方にも選ばれない部屋になっちゃう。
そうなると、すぐに出ていかれてしまうので、広告費10万円払って2万円の部屋だと回収もできないんですよ。
――― そして北20条の土地問題に着手できるようになったんですね。
原田
新築物件が終わって一息ついたからね。
やっぱり同時に走らせるのはなかなか大変なんですね。
――― 問題の概要についてご説明をお願いします。
原田
画像にあるように、結構広い土地なんですけど、
ほとんど収益を生んでなかったんですよ。
駐車場に貸してる分なんて、月1万円でしたから。
原田
こういう土地を買い取る専門の業者がいるんですけど
査定してもらったら3500万円という金額が提示されました。
坪12万円です。
一方で僕たちの計算では、最低でも坪45万円はあった。
原田
たぶん今ならもっと高いと思うんですけど、
坪45万円で計算すると1億3200万円ぐらいある土地を、「3500万円だったら買います」と言われたということなんですね。
H様
でも、どうしようも無いから3500万円でもいいかなと思っちゃう。
原田
普通の人にはなかなか解決が難しいけど、解決できれば1億円くらい差がでてくるので、
僕たちでなんとかしましょう。というお話になりました。
原田
ただ、すでに人が住んでいるアパートの買い取りもありますので、
10年くらいかかることも覚悟しました。
――― 10年は気が遠くなりそうです。どのような道筋を考えましたか。
原田
まずは、画像左下の青い部分、古いアパートが建っているんですが、
ここの買い取りは必須でした。
次に右側の青い部分。ここは人が住んでいる民家なんですけど、ここを取得すると、真ん中の指定道路を廃道することができます。
この2つを解決していくことを目指しました。
真ん中には指定道路がある。
――― 画像だとわかりやすいですね。下の画像のようになれば、広く使えるようになります。
原田
古いマンションの方は1100万円を下限に買い取り交渉を行いました。
この土地が最重要だったので、たとえ倍額になっても買い取りを行うべきですよ。
という話をしました。
H様
いつだったかは覚えてないんですけど、
夫から相続を受けたときに、この物件の全部の入居者の情報をまとめたことを伝えたんですよね。原田さんに。
原田
そのおかげもあって作戦を立てられたました。
この古いマンションの持ち主がタクシーの運転手さんだったんですよ。
原田
借地料は本当に安くて、1万2000円ぐらいで貸されていたんですけど。
マンションには結局1人しか住んでないし、修繕も出ちゃうしで、家賃収入も1人だから、2・3万ですよ。ここから固定資産税を払っていったら……
――― 完全に赤字ですよね。そこにコロナショックで本業のタクシーの仕事が激減してしまう……
H様
なんのためにやってるかわからない状態で、ご本人も困っていましたよね。
原田
そんな状態なら、売ってくれませんかっていうことで交渉を開始しました。
計画では1100万円を下限として交渉することになっていましたが、
状況から、もうちょっと安く行けるなと思って900万円から交渉を開始したところ、950万円で取得することができました。
H様
びっくりするくらい、すんなりといきましたよね。
――― まさかのスピード解決をして、次に着手したのはやはり。
原田
次に目指すところは、本当にここですよね。
借家だったんですけど。
原田
ここの借家さえ取得できれば、土地の真ん中の道路を廃道して新築の計画ができるなということで、買いに行きましょうかって話をしたら、Hさんが自分でこの所有者の人の名前をインターネットで調べたんですね。
H様
はい。なんか本当に偶然なんですけど、なんとなく、所有者さんどうしてらっしゃるかしらって何となく思ったんですよね。1回だけお会いしたことあったんですけど、
――― えっ。こんな事件に……！？
H様
その事件から2年ぐらいしたときに見つけたんですよね。
所有者さんの方のお宅でも、2年ぐらい経ってたから物件の処分を考える気持ちが起きてくださったっていうか……。
たまたまタイミングが良かったんだと思うんですけど。
原田
そんなこともあって、こちらの借家の取得も驚くほどスムーズに解決していきました。
ここまできたら、建築計画は、奥だけの土地でだけでやろうということで、これが現サンスクリットレジデンスの敷地になりました。
原田
元々3500万でなら買えますよと言われた土地が、なんだかんだで取得費が1762万円で収まって、まとまって使える状態になりました。
H様
運やタイミングもありましたけど、主人が生きていた頃から20年も解決できなかった土地問題が、2年で解決しました。
原田
奇跡的な解決でしたよね。
――― 土地問題が解決して、ついにマンションの新築企画に入っていきます。
H様
はい。もう最初は夢や理想がいっぱいあって。
災害に強い家がいいなとか考えましたけどコストを考えると、できなかったこともたくさんありました。
――― 特にここはこだわって実現した！みたいなのはどういう部分ですか？
H様
土地のある北20条という場所は、1LDKとかのRCの4階建てとか5階建ての賃貸マンションがすごく多い場所なんですよね。
将来的には人口も減る中で同じような物件を建てても、競争力で負けちゃうんじゃないかなって。
H様
それで「RC8階建て」というプランは、やってみたいなって思いました。
原田
設備はしっかりしましたね。
宅配ボックスを完備して、駐輪場もあって、無料インターネットもついてます。
駐車場には雪対策でカーポートをつけました。
――― 賃貸なのに全部カーポートは、すごいですね。
H様
そして、ファミリー物件も入ってるのでそういうところもやってよかったなって思います。
原田
すごい引き合いがあって、ファミリー向けの部屋はあっという間に満室になりましたね。
――― 他のポイントはありますか？
原田
あと今回こだわったのは断熱性能です。断熱の厚さは通常の2倍ぐらい施工します。
見えないとこですけどね。省エネ性能ラベルっていうところで、断熱性能がレベル5を取ることができました。
原田
断熱性能も含めて、まるで分譲マンションのような仕様の物件になりました。
――― こんなにすごい物件が建つと、相談を始めた2019年から5年間で劇的に変わりましたね。
H様
自分の物件じゃないみたいです。
すごい不動産オーナーの物件が、自分のあのどうしようもなかった土地にできてるみたいで、信じられないような感じですね。
――― おめでとうございます。ひとつの大きな問題を無事に解決されましたね。
H様
ありがとうございます。
――― 原田さんから見て、ここまでうまくいった要因はどんなところにありますか。
原田
ここまでスムーズに解決できた要因は、最初のアパートの買い取りに成功したことが大きいですが……。
その時点でHさんが支払われた買い取りの費用がいつ回収できるかは、目処が立たない状況だったのに、僕たちを信じて任せてくださったからこそ、集中して取り組めたということはあります。
――― 回収の目処が立たないのに、オーナーズビジョンに任せる選択をした理由は何ですか？
H様
あの土地を競売で買ったときは、いつか何か建てられたらいいなって。
でも、それから主人もだんだん年取ってきて、時間かかるから、私の代にならないとできないねなんて言ってて。
そこからさらに時間が経って、息子の代になっても無理かなって、だんだん不可能になってきたなって感じがしてたんですよね。
H様
購入してから20年ぐらい経ってるんですけど、だんだん記憶が薄れていくので、代が変わったらもっと曖昧になっていって……
「どうなっちゃうんだろう」って心配になって、なんとしても「自分の代で決着をつけなきゃいけない」っていう思いがあったんですね。
原田
その思いに神様が応えてくれたのか、時期やタイミングに恵まれたスピード解決を果たせました。
――― 息子さんからは、そのように取り組まれていたお母様がどのように見えてましたか？
息子さん
自分では、絶対やり遂げられなかったと思います。
息子さん
自分のために、母が、ここまでやり切ったくれたことにすごく感謝しています。
H様
……
――― 新しい物件を初めて見たときにどんな風に思いましたか？
息子さん
ようやく新しいスタートラインに立ったような、そういう感覚ですね。
一方で、こんなに大きくて立派な物件を持っててもいいのかな。という気持ちもあります。
原田
息子さんの仰る通りで、ここからがスタートなんですよね。
建てたばかり頃は素晴らしい物件も、管理を怠るとあっという間に環境が悪くなってしまう。
原田
ちょうど今日、Hさんの巡回の結果を聞きましたけど、目を配って、気を配って。
ゴミステーションの中もちゃんと開けて、「分別の仕方がわかってないんだ」みたいなところをチェックされていましたよね。
札幌のゴミって比較的持ってってもらえるからいいんですけど、ゴミが山盛りになってる物件たくさんあるんすよね。
原田
写真を見てほしいんですけど、
こういう新しくマットを作ったりとか、お花を新しく飾ったりとか、
物件を良くし続けるためにオーナーが、いつも見てますよっていうメッセージが入居者さんに伝わるのが大事ですね。
――― この規模の物件を管理できるのは、5年間で大家さんとしての実力がついたからこそですね。
息子さん
はい。
H様
新しい課題や、勉強しなければいけないことが次々と出てくるので、慣れることはないんだと思うんですよ。
いつになっても挑戦しなきゃいけないんだなっていうのは思います。
――― 今後はどのような挑戦をしていきたいですか？
H様
今、北海道大家塾のホースクラブに興味があります。
ちょうど始めたばかりなんですけど、いつか馬主になれたらいいなって夢があります。
息子さん
今度は一緒に門別に行こうって、話をしています。
原田
親子で楽しめる趣味になれば面白いですよね。
人生の楽しみになるかもしれない。
――― H様へのサポートは今後も続きますが、現在までの総括と今後の展望をお願いします。
原田
最初にHさんとお会いした頃から比べると、新しい物件を建てて、整理がついてきたことは良かったと思います。
原田
特に不動産経営者としての能力が非常に高くなりましたね。
毎月きちっと会議をして、自分でコントロールして。前向きに進んでいるところが、とても変わったと思います。
原田
今後は息子さんがもっと中心になって、お母さんを引っ張っていってもらいたいなと思ってるんです。それこそ自分でリノベしてみるとか、ホースクラブもいいし、積極的にもっとこう動いていけたらいいんじゃないかなと思います。
うちの会社と関わってもらって、そういう楽しみも作れてすごく良かったと思ってます。
息子さん
母と一緒に話を聞かせてもらったり、物件回りをしてきました。
知識や経験は、まだ足りないところだらけですが、ひとつずつ自分の糧として、これからもっと役に立てていきたいと思っています。
――― 最後にH様からも、現在までの総括と今後の展望をお願いします。
H様
介護業で疲弊している頃は、本当に何から手を付けたら良いか全然わかりませんでした。
そこから、資産ドックで物件の整理をしてくださって、道筋が見えたあたりから、なんとかなるかもという想像ができるようになってきました。
毎月のミーティングで報告するために、しっかり物件を回ることが学びになりました。
H様
サンスクリット・レジデンスという素晴らしい、今でも夢のように感じる物件ができて、5年間あまりで、全然変わったと思います。
原田さん、本当にありがとうございました。
原田
これからも一緒にやっていきましょう。応援しています。
本日は、ありがとうございました。
――― インタビューは以上になります。ありがとうございました。
お客様の声
不安しかなかった大家業が、今では夢見たいな物件ができてました。息子と一緒に進めてくださって感謝しています。
札幌市 H様
大家業は昔からやってはいたんですけど、知識が何もなかったので、どうしたら良いかわからず、ただただ不安でした。
こんな状態では、とてもじゃないけど息子に引き継ぐなんてできません。
顧問契約を結んでから、毎月のミーティングでちゃんと報告できるように、前向きに毎月毎月やらなくちゃっていう、そういう思いがあって、これがすごく刺激になってよかったです。
いろんな問題を整理してもらって、ひとつひとつ解決していって、こんなすごい物件ができるなんて本当に夢みたいなんです。
これからも、先輩大家さんのいいところをたくさん真似をして、ついていって、大きな大家さんになっていきたいなと思います。
本当にありがとうございます。いつも感謝しています。
