築30年以上、空室だらけのRC物件も満室に！

高瀬

せっかく親から相続した物件があるのに、長い間空室が埋まらず家賃収入も上がらない。でも固定資産税は減らず、古い物件の修繕費など支出が増える一方。

そう悩んで相談された二代目オーナー様と当社が、満室経営に取り組んだ事例です。

無料相談・コンサルティング｜札幌市 N様

当初のお悩み

相続した物件はボロボロの築古物件で空室だらけ

「このマンション、どうしたら満室になるの？」

父親から相続したマンションで頭を悩ませていたＮ様。引き継いだのは、築3 0年以上の古いＲＣ（鉄筋コンクリート）物件。建物の外側はボロボロ、室内も「自分でも住めないなあ」と思うほど古い設備ばかり。

そのため、数年間も空室が埋まらず、家賃収入も上がらないまま。一方で、ＲＣ（鉄筋コンクリート）物件の固定資産税はなかなか下がらないため、築30年を超えていても税金は半額にもなりません。

また旧耐震（昭和56年6月より前）の物件の為、補助金は一切使えず、早く満室にしないと経営が厳しくなるばかりです。ただ、Ｎ様の父親は全くリフォームする気がないようで

「なんで入居が決まる前にそんなお金をかけなきゃいけないんだ！？」

「昔はこれでも入居者が入ったんだ！」

とまったく話を聞いてくれないそうです。「最近では空室の割合が40％になってしまって」と困り果て、当社へご相談に来られました。

空室と老朽化による見えない損失とリスクを「数字」で明確に

まずは「物件全ての部屋数に対し、空室がどれほどあるか？」という確認が必要です。

空室が埋まらない理由は「現在の物件にある魅力の無さ」に尽きるからです。Ｎ様のケースも、最初にこの「空室の数と割合」を洗い出した上で、空室が埋まらない場合の損失を部屋ごとに試算。これで改めて収支の損益分岐点が明らかになります。

損益分岐点を明確にした上で「空室による賃料の損失額」「固定資産税の支出額」など、父親には具体的に「数字」で説明できるよう、部屋ごとの家賃収入を表にまとめました。

また、古い物件では賃料も上げることができません。また老朽化により、地震や台風等の賠償リスクも高まる点も父親に説明できるよう、Ｎ様にお伝えしました。

親の理解を得て大規模修繕へ。
限られた予算の中で努力を重ね、ついに満室へ

「空室による賃料の損失額」を部屋ごとにまとめた結果、ここ数年間、空室だった部屋だけで600万円以上も損をしていたことが判明。一覧表にまとめたおかげで、Ｎ様も父親へ「数字」で説明することができたようです。

「600万円も損し続けている！」と説明を聞いた父親も目の色を変えて納得したそうで、Ｎ様と一緒に大規模修繕の計画を立てることになりました。

当社はその修繕計画づくりもサポートしました。築30年を越える物件のため、表面的なリフォームではなく建物自体をリノベーションし、マンションの魅力を高める必要があるからです。また、広告の情報も見直すなど入居者の募集についても助言しました。

Ｎ様も自分自身で仲介会社を廻り、広告の写真も設備の新しさが伝わるよう撮り直すなど、限られた予算の中で工夫を続けました。その努力が実り、長年、空室が埋まらなかった物件はついに満室となりました。

札幌市 N様

やはり、専門家の言うことは受け入れやすいのか、父娘で一緒に話を聞く機会が増えてきました。最近はあまり喧嘩もせずに、将来に向けた話し合いができてきています。

また『北海道大家塾』などから、自分の知りたいテーマの勉強会に足を運び、信頼できる相談仲間も見つけました。努力が実り、空室が埋まり始めてホッとしています。