なかなか空室が埋まらず頭を悩ませていた賃貸物件。
売却しようとしても、すぐ売れなかったり査定で思うような価格が出なかったりと、オーナー様にとって悩みのタネだった物件を、当社が修繕から空室対策、物件売買の仲介までサポートし、ご満足いただけた事例です。
物件売買｜札幌市 S様
当初のお悩み
オーナー様が「この価格で物件を売却しても良いのか？」と悩んでいた
- 購入から2年以上、空室が埋まらない高層マンション。ある時、管理を任せていた管理会社から「この物件を売却しないか？」という提案を持ち掛けられた
- 提示された査定の価格はＳ様にとって、メリットが低そうな金額。一方で新たな入居者が決まらないため空室が増え、中には1000日以上も空室が続く部屋もあった。
- 「提案された査定の価格で、マンションを売った方が良いのか？」と当社へ相談された
お悩み解決の過程
売却価格を上げるためのアイデアを提案。大規模修繕に協力してくれるプロも紹介。
- 外壁のタイルが剥がれ落ちるなど、「マンションの老朽化」も空室が続く原因と分析「大規模修繕を行ない満室にして売却した方が、査定より高い価格で売れそう」と提案
- 建物の構造上、プロも断るほど難しい外壁の修繕だったが、当社のサポートパートナー企業から協力してくれる一級建築士を紹介
- 専門家の協力を得たことで、賃貸マンションでは初となる新しい工法の採用が可能に。また、5千万円以上を見込む大規模修繕のコスト交渉もサポート。
成果と要因
修繕でマンションの魅力も上げ、すぐ満室に。その結果、より高い価格で売却成立！
- 当社の提案で玄関も分譲マンションのエントランス風に改良。マンションの魅力もアップ
- 大規模修繕の後、すぐに入居者が増え、部屋の稼働率がほぼ満室に
- マンションの魅力も上がった結果、「この物件を買いたい」という人も増え始め、8か月後には当社の予測通り、当初の査定からプラス4000万円の価格で売却に成功
当初のお悩み
オーナー様が「この価格で物件を売却しても良いのか？」と悩んでいた
「管理会社から、このマンションを売らないか？と持ち掛けられた。相談に乗ってほしい」
当社が顧問契約VIPで支援するオーナー・S様から、ある日、こんなご相談がありました。
話題に上がったのは、ある7階建ての高層マンション。購入してから長い間、なかなか空室が埋まらず、Ｓ様もずっと頭を悩ませていました。
そんな中、管理を任せていた管理会社から「このマンションを売りませんか？」と提案されたそうです。ある仲介会社へ査定もさせたらしく、具体的な金額も提示されました。
街の中心部にあり、築年数もまだ15～16年ほど。購入後にもさまざまな修繕をしたため、大きな費用を掛けて手に入れた物件でした。その費用に対し、提示された査定額はＳ様にとって「メリットがあまり無さそう」と感じる価格でした。
一方で、入居者が決まらないまま1000日以上も過ぎた部屋もあるほど、このマンションの空室問題は先が見えません。
「この金額でマンションを売った方が良いのだろうか？」 将来的なメリット・デメリットもふまえ、Ｓ様は判断に迷われていました。
お悩み解決の過程
売却価格を上げるためのアイデアを提案
大規模修繕コンサルティングで費用を大幅ダウン
「まずは大規模修繕を行ない、満室にしてから売却した方がもっと高く売れそうですよ」
街へのアクセスも良く、部屋の間取りも２ＬＤＫ。当社の査定では、大規模修繕によってもっと高い価格で売れる魅力的な物件になる可能性がありました。その反面、
- 外壁のタイルにクラック（ヒビ）が入り剥がれ落ちている
- 1階部分にある駐車場の天井も剥がれ、水漏れ。バルコニーの防水工事も不十分
など物件の老朽化が進んでいる点が、「空室」や「低い査定」の理由と思われました。
このマンションはALCというコンクリートの外装材を使う「鉄骨造」の物件だったため、外壁のタイルはALCの上へ直に貼られており、年数が経つと剝がれやすくなっていました。
また、修繕の工法にも難題がありました。これまでの大規模修繕では外壁を鉄板で巻いて補強する工法が主流でしたが、高層階で強風が吹くＳ様のマンションでは、どの業者も「引き受けられない」と断るほど難しい修繕となってしまうためです。
当社はまず、当社のサポートパートナー企業から修繕に協力してくれる一級建築士を紹介。
専門家の協力を得たことで、今回は剥がれそうなタイルを上から樹脂でコーティングする「外壁タイル剥落防止工法（エバーガード）」という新しい工法の採用が可能になりました。 この工法は、札幌市では区役所や大型の公共施設の修繕で実績がありましたが、賃貸マンションでは今回が初の採用でした。また、通常は5千万円以上を見込む大規模修繕の費用も、当社のコンサルティングで大幅な圧縮を実現しました。
成果と要因
修繕でマンションの魅力が上がり、すぐに満室に
その結果、より高い価格で売却成立！
「大規模修繕しても、本当に売却できるだろうか？」
1000万円以上、修繕費を圧縮したとはいえ、中古アパート一棟分を購入できるほどの予算は必要でした。迷われるＳ様の気持ちを汲みつつ、当社はマンションの老朽化によるリスクも説明。「万が一、歩行者が怪我をした場合、オーナーの賠償責任になる」などもお伝えしつつ、
- マンションの玄関にあった広いスペースに「入居者用の広いトランクルーム」を設ける
- 「オートロックによるセキュリティ強化」「宅配ボックスの設置」で利便性をさらにアップ
- 分譲マンションのエントランス風に、玄関の壁紙やエレベーターの扉も新しく貼り換え
など、大規模修繕とともにマンションの魅力もさらにアップする工事を行ないました。
その結果、大規模修繕後はすぐに入居者が増えはじめ、ほぼ満室になりました。マンションの魅力も上がった結果、「この物件を購入したい」という人も増え始めました。
売買取引では、Ｓ様にとってもメリットの高い取引となるよう、当社は仲介会社として窓口や交渉役も務めました。そして大規模修繕から8か月後には、当社の査定通り4000万円以上も高い価格で、マンションの売却を成立させることができました。
お客様の声
結果的に管理会社の査定より高い価格で売却できました。
札幌市 S様
長年、頭を悩ませていた物件だけに「大規模修繕で大きな予算を掛けても売れるだろうか？」
という不安がありましたが、結果的に管理会社の査定より高い価格で売却できました。
原田社長からの数多くのサポートと、物件売買の時まで粘り強く交渉してくれた今井さんのおかげだと感謝しています。
