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事例

【インタビュー】自主管理で空室率40%になってしまった不動産事業を立て直すまで

管理マネジメント契約

管理マネジメント契約|日本雷電 池上様

原田
原田

お父様の代から、本業の資金繰り改善のために始めた不動産業。
当初は順調だったものの、気がつけば43戸中17戸が空室に!
そんな状況で、大家業を引き継ぎ、右も左もわからない状況で途方に暮れていた池上さんでしたが、当社サービスの管理マネジメント契約を利用し、数年の間に空室が2部屋までに大幅改善!
池上さんの復活劇と成長の記録について、インタビューを通して解説します。

インタビュアー:スタークイエイツ株式会社 梅沢

オーナーズビジョンに相談するまで

20年間の自主管理時代。気がつけば空室率40%に

 それでは自己紹介からよろしくお願いいたします。

池上

日本雷電の池上です。
建築資材の卸売が本業でして、資金繰り改善のために、父の代から不動産業を始めました。

池上

最初は本当に何も知らなくて、いきなり自主管理から始めましたね。
毎週土曜日か日曜日で家族総出で、共用部の廊下の掃除をして……。

それでも、最初は調子が良くて20年くらいは良かったんですが、だんだんと空室が目立ってきたので原田さんに相談したんです。

原田

昔は、物件があればすぐに入居者が決まる時代でしたから。

それが、うちに来た時は43戸中17戸、4割が空いてる状況でしたね。

 それはずいぶんと、落差が激しいですね……

池上

父は、コンサルティングを頼むなんて絶対に考えられない人なんですけど、さすがに金融機関さんからの指摘を受けてこのままじゃまずいなって言って、折れてくれました。

でも全く努力をしなかったわけじゃなくて、自分でチラシを持って近隣に挨拶周りに言ったりしてました。

しかし、自主管理だったせいか、とにかく入居者の属性が悪くて。平気で家賃を滞納する方もいました。

池上

内装も父のセンスで決めていましたから。

さすがに令和の時代にはそぐわない昭和感満載の内装で。(笑)

昭和感満載のどこか懐かしさすら感じる内装
原田

そういうのって仲介の人は指摘しないですよ。

最初のアドバイス

一気に6室が決まった「ある助言」

 そんな状態の池上さんに対して、原田さんが最初にされたのはどのようなアドバイスですか?

原田

相談を受けて、さっそく私と今井で見に活きましたが、立地は良く、ポテンシャルはある物件でした。

ただ、一気に17室改善は難しい。そこで最初に提案したのが、キーボックス。

池上

仲介会社の方も忙しいですから、内見のたびにいちいちオーナーに鍵を借りにいくのは手間がかかりすぎだと。これでは決まるものも決まらないと言われまして。

キーボックスを持ってなくて、最初は原田社長にお貸りして。そしたらすぐに、6室でしたっけ。すぐ決まったんです。

 キーボックスを使うだけで6室も!

原田

仲介会社にどう思われているのかを、まず理解してもらうのが大事でした。その上で誰もができる第一歩がキーボックスの設置。

これまで自主管理だったところを、「管理会社に変更しましょう」とすると進まないですよ。

池上

そんなことすらも知らなくて、やはり素人が自力でやるのは難しいと痛感しました。

また、初めてコンサルティングしていただいた時、収支をグラフや数値で示してくれたんです
そうなると、いくら損してるか(機会損失)っていうのは、一目瞭然でわかる
わけですよ。

こう空室が多くて家賃収入が入ってこないと、修理費の捻出もできないわけで、そういったことを説明してようやく、父も折れてくれました。

 数字をその場で見せてくれるのは、オーナーズビジョンならではですね

二代目大家共通の悩み

「お父様の意見を変える」

 キーボックスの改善から始まりましたが、特に初期の頃は、どんな事を意識してアドバイスされましたか?

原田

まず毎月1回目会議することがすごく大事。

なぜ空いてるのか現状を知る中で「だからうちは決まってない」とオーナーに理解してもらうこと。

自主管理しながら「実にこの物件をエコーズにのせて反応を見てみましょうか」とやってみて、なかなか決まらなかったり、という経験をしてもらいながら……

原田

例えば、業者間流通があって、仲介会社はそれを見て部屋を案内するが、自主管理だとそこを使えないので、やっぱりプロに頼まなきゃいけないんじゃないかっていうふうに、意識を変えていくのが重要かなと。

 毎月の会議から、徐々に池上さんの意識が変わっていったんですね。
 ただ、池上さんを通して「お父様の意識」を変えるのがとても難しそうに感じます

池上

少し成果が出ても、昔の人ですからね。「金かけたからよ」と言われておしまいです。

それに、失敗してほしいわけではないでしょうが、うまく行ってもおもしろくないという気持ちがあったんだと思います。

それでも、空室が埋まっていくと、家賃収入が月90万アップ・年間で1000万円ですからね。収支が大きく変わってきたんです。

原田

最初はどこから手をつけていいかわからないような状況でも、「一部屋見せ部屋にしてみましょうか」というような提案から、一緒にやっていくと、やはり、少しずつ結果が出る。

そうして、実際にお金が口座に増えてくると聞く耳も持ってくる。

 先に「お父様のご意見」を変えるのではなく、まず小さな結果を出すことが大事なんですね

池上

朝日リビングさん(※)を紹介していただいて、100万くらいかけてリフォームしてみて、それで家賃を上げてみようかと。65000円に上げてみて、決まらなかったら2000円下げてみたら一気に決まったり。

※北海道大家塾サポートパートナー|朝日リビング(https://www.asahiliving.co.jp/
原田

そうやって市場を見ながら、試行錯誤していくことが賃貸経営なんですよね。

リフォームして、家賃を3000円上げて、ダメなら2000円下げるという経営判断。

池上

新築して最初は、仲介会社さんに言われた通り、安めの家賃から初めて。まず埋めてしまいたいので。それで2回目からは家賃を上げていくのがセオリーなんですけど、自主管理の頃はそんなこと知らないですから。

1回目の家賃でずっと値上げしないまま(笑)

池上

それに、直す箇所もだんだんと減ってきて、1部屋直したら30万いかないくらいになって。どんどん物件の状況が良くなっていきましたね。

池上

また、うちの物件を見に来る人は、ファミリー物件が多いものですから、やはり女性が主導権を握ってます。

父も私も完全に男目線ですから、一度、朝日リビングさんの「女子力企画室」に全部壁紙とか床材をプロデュースしていただいて。

そういう取り組みをするとまた決まりやすくなりました。

 「女性」って属性が良さそうな入居者に感じます。

原田

女性だから、良いというわけじゃないですよ。

要するに、物件が汚いのを気にしない人は、入居者属性が良くないんです。

きれいな部屋に入りたいという人は、滞納も少ないし、きちっとした方が多い。何より長く住んでいただける。

原田

共用部の古いチラシを全部剥がして、清掃業者を入れてきれいにしたりね。

そういう本当に細かい積み重ねですけど、そうするとだんだん仲介会社さんからのイメージが変わってくるんですよ。

原田

「あそこの物件は、自主管理でちょっと汚いから、訳アリでも気にしないような人を紹介しよう」という感じから、「駅チカで、新築じゃないけどちゃんと綺麗にしてあって、家賃もそこそこで、管理が行き届いてる物件」というイメージ。

そんな風に変わると、「良いファミリー層が来たら連れて行こうかな」と、仲介会社の行動が変わる

池上

そうやって入居者の属性も含めて良くなってくるのが目に見えると、父も納得したと思いますよ。

空室解消の決め手

管理マネジメント契約をやってみて

池上

管理会社もご紹介いただいて(※)、自主管理をきっぱりやめました。

その後オーナーズビジョンさんと「管理マネジメント契約」を結ぶことにしました。

※北海道大家塾サポートパートナー|満室プロジェクト(https://manpro-sapporo.com/

 「できること」が増えた結果、管理マネジメント契約を結ぶことができたということですね。

池上

そういうことですね。

「管理マネジメント契約」では、森主任が、毎月全物件を回って写真を撮ってきてくれて、それから改善点を、Zoomでの定例会議で報告してくれる形です。

共用部の汚れやにおいなどの指摘まで細かくしてくださり、通常の顧問契約と比べると相当きめ細かくなる、さすがに行き届いているなあと感じますね。

原田

そうですね。入り込んでしっかり見ています。

 通常の顧問契約に加えて「管理マネジメント契約」を勧める理由は、どんなところにあるんでしょうか?

池上

1部屋月額2500円でしたっけ?

原田

いいえ、月額1500円(※)ですね。

管理マネジメント契約を勧めるポイントですが、管理会社とは別にコストを払えるかどうかって実はすごく大事。

※管理マネジメント契約(https://ownersvision.com/service/management)プレミアムコース・他にはライト(月額800円/税別)、スタンダード(月額1000円/税別)がある。

 「コストを払えるか」が大事?

原田

めっちゃ高いセミナーに行く時ってめっちゃ気合入れるでしょう?

絶対失敗出来ない気持ちになる、本気になる。

池上

確かに、本気になりましたね(笑)

なぜ管理会社の他にマネジメント契約を結ぶのか

管理会社に第三者の目が入るということ

原田

管理会社の他に、第三者的な顧問を置くのは、やはり費用がかかります。

繰り返しますがそれが重要で、「その費用を出してでもなんとかしたい」という思いが結果に結びつきます。

 管理会社さんとの関係で、「管理マネジメント契約」のおかげで良くなったと感じることはありますか?

池上

管理会社さんとのFacebookグループがあるんですが、オーナーズビジョンさんにもそこに入ってもらっているんですよ。

原田

第三者、他の会社の目があるって、すごく重要ですね。

池上

管理会社さんは、元々きちんとしたことろなんですけど、
やっぱりいつも緊張感を持って対応してもらってる感じがします。

 なるほど!確かに管理会社としても一段と対応のギアが上がりますね。

原田

そうやって管理会社とのやり取りをしていると、オーナー側に業者の対応を見る目も養われるんですよ。
たとえ今の管理会社さんがいなくなったとしても、池上さんは、次は自分で業者を選べると思うんですよ。

管理マネジメント契約のゴール

大家として成長したら卒業するもの

池上

他にも同じようなサービスをやってる会社はいるんですか?

原田

競合はないです。

 「管理マネジメント契約」はどのような方におすすめなんでしょうか?

原田

このサービスが、どんな方にもおすすめ、という事はないですね。

まずは、大家塾や不動産実務検定など勉強して、ご自分でやってみるのが良いです。

池上

40代とかで何かを勉強するのもちょっと戸惑うかもしれないけど、まずは勉強して自分で行動を起こさないといけないですね。

原田

何かを変えるのってやっぱり大きなエネルギーが必要。

お金もそうだし、気持ちも時間もかけないきゃいけないんで、本人が変わってなんとかしようと思わないと、悪い循環を良い循環に変えていけないです。

原田

変わるきっかけが必要な方にとっておすすめのサービスです。

 最後に、空室がほとんど無くなった、池上さんの今後についてどのようなサポートをしていくのか、お聞かせください。

原田

大家業をしっかりやるということは、経営者をきちっとやることなんです。
例えば、一生懸命掃除をするということはそれはそれで大事な仕事だけど、それは他に頼んでもいい仕事。

原田

そうではなく、時代の流れを見ながら、管理会社の業務を含めて、物件をどのように運営していくかを判断することが経営なんです。

原田

今は、ある程度物件の収益を得られる状態になりましたから、次の経営としてのステップは、新しい物件を買って広げる方をやっていくことですね。

ですので、実は卒業が近づいてきています。

原田

一生顧問というのは多分ないと思います。

池上さんのように、大家として成長して、もう大丈夫となったら卒業する。

それでずっと繋がっていて、また何かあれば一緒にお仕事をする。

そういう感じでいいかなと思っています。

池上

もうしばらくお世話になりますけど(笑)

次のステップに入っていくことも楽しみですね。

 インタビューは以上となります。ありがとうございました。

お客様の声

私と同じように親から不動産業を引き継いだ二代目大家には管理マネジメント契約はおすすめです

札幌市 日本雷電 池上様

先代から自主管理で不動産事業を引き継いで、右も左も分からず困っている方は、私以外にもたくさんいらっしゃると思います。

そういう方には、オーナーズビジョンさんの管理マネジメント契約はおすすめですね。私のように予算がない方もいらっしゃると思うんですけど、貯金を下ろしてでもやるぞって、自分の中で踏ん切りをつけるのが良いんじゃないでしょうか。

不動産業は元手がなくできる商売ではないので、覚悟を持って取り組むのに良いきっかけになりますし、二人三脚で、どんどん事業の収支が良くなってくると大家としての成長も感じます。