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「住生活基本法」改正により、賃貸経営のハードはどう変わる?

税金・法律

 


「住生活基本法」をご存知でしょうか?

 

この法律は平成18年(2006 年)6 月に施行されました。
国の住宅政策についての基本方針が示されています。


大きく言うと戦後から続けてきた新築持家政策から、
中古住宅市場や賃貸市場をより豊かにする政策に転換されました。

その方針が 5 年ごとに見直しされています。
 

なぜこんなお話をするのかと言うと、この計画が、賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼしているからです。  

ですから、大家はこのような国の大きな施策を理解し、その中で賃貸経営の大きな方向性を定めていかなければなりません。

  

大きな改訂のポイントですが

①ハード面(広さ等)に加えソフト面の充実により住生活を向上

②老朽マンション対策など、住宅ストックの管理・再生対策を推進

③新築住宅市場に加え、既存住宅流通・リフォーム市場の整備推進

の 3 つがあります。

ハード面については国の水準が様々決められています。

 

最低居住面積

 

特に知っておきたいのは「誘導居住面積水準」というものです。

国の導入水準は「単身者世帯で 55 ㎡」「2人以上の世帯は 25 ㎡×世帯人員+25 ㎡」となっております。

具体的に計算しますと、3 人家族ですと100 ㎡。
2 人家族で 75 ㎡となっております。

 

都市部についても少し狭くなりますが単身 40 ㎡。
2 人家族で 55 ㎡、3 人家族で 75㎡となっています。

 

また最低居住面積水準というものも決められており「単身者 25 ㎡」「2 人以上は 10 ㎡×世帯人員+10 ㎡」と決まっております。

 

具体的に計算すると、2 人家族で 30 ㎡。3 人家族で 40 ㎡となります。

 

つまり、これからの国の施策においてこの居住面積は、非常に大きなラインとなってくるのです。  

床面積が 25 ㎡以下の面積だと、今後国の政策対象外になる気がします。

ですから、新たに物件を建築したり、購入したりするときは、この 25 ㎡以下の物件は購入しない、建築しないと言う事は非常に大切な事です。


もしご自分の物件がそれ以下の居住面積だとしたら、改修を検討する必要もあるのかも知れません。  

なにせ、最低居住面積以下なのですから。

 

耐震性の確保

また、耐震診断、耐震改修の促進という項目もあります。

 

現在耐震性を有する住宅ストック(新耐震基準での建築物)の比率を、H20 年の 79%→H32 年迄に 95%まで上げる目標が掲げられています。

 

この施策によって、耐震診断、耐震改修の補助が各市町村から出ています。

ちなみに札幌市の2018年度の補助は、木造で

耐震診断費用は無料

耐震設計費用耐震改修費用を100万円補助

となっております。

木造住宅の耐震設計・耐震改修工事の費用補助

鉄筋コンクリート造であれば

耐震診断費用の 2/3(150 万円/1 棟)

耐震設計費用の 2/3(500 万円/1 棟)

耐震改修建替え費用は23%(3500万円上限)

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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