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不動産オーナー様必見!保証会社の代位弁済について解説します!

不動産 保証会社の代位弁済
お役立ち情報

不動産オーナーさんや不動産会社にとって、メリットが大きいといわれているのが、家賃保証会社です。
2018年の(公財)日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証の利用状況調査」では、家賃債務保証会社の利用状況は49.8%と高い水準となっています。
そこでこの記事では、家賃債務保証の仕組みと代位弁済についてご紹介していきます。

□家賃債務保証の仕組みは2種類ある?

家賃債務保証の仕組みには大きく分けて「収納代行型」と「代位弁済型」という2種類に分けることができます。それぞれの特徴を見ていきましょう。

・「収納代行型」とは?

収納代行型とは、家賃の集金を代行する仕組みのことを指します。入居者と保証会社のみのやり取りで完結し、仮に家賃滞納があったとしても「事故報告」という形で保証会社に通知、期限までに不動産オーナー様へ家賃が支払われます。入居者の家賃は、保証会社の口座に入金されるので、家賃滞納があれば管理会社やオーナー様が知る前に督促が開始されます。

※督促とは、期限まで実行されていない事柄がある場合に履行するよう促すことです。

・「代位弁済型」とは?

代位弁済型とは、入居者が家賃を振り込むのは管理会社、 自主管理の場合は不動産オーナーさんの口座という仕組みです。口座を管理している側が家賃入金の有無を確認する必要があります。
期日までに家賃の送金が確認できない場合は、保証会社に報告し滞納家賃分を代わりに払ってもらえるよう請求しなければなりません。そのため、収納代行型と比べると実際に行うことが多くなるのが代位弁済型の特徴です。

□代位弁済とはどのようなものか?

代位弁済とは、債務者が返済不可能になった場合、間に入っている第三者が債務者に代わって肩代わりすることを指します。代位弁済となる期間は、一般的に延滞から3カ月~6カ月で行われ、「代位弁済通知」といった書類が送られてくるのが特徴です。

代位弁済には2つの種類があります。
それが、「法定代位」と「任意代位」です。

「法廷代位」とは、弁済について正当な利益を持つ者による弁済で、弁済によって当然に求償権が移転します。

「任意代位」とは、弁済について正当な利益を有しない者が弁済をする場合で、代位について債権者の承諾が必要です。

代位弁済がなされると保証会社に債権が移行するので、入居者が弁済者である保証会社に対して債務を負うことになります。逆に言うと、保証人が肩代わりした債務を入居者に請求することになります。この請求する権利を「求償権」と言います。

□まとめ

今回の記事では、家賃債務保証の仕組み「収納代行型」と「代位弁済型」、「代位弁済」について解説しました。仕組みを知ることによって、保証会社の選定基準が明確になります。
また不動産オーナー様が家賃滞納リスクに関してスムーズな対応を行うことができますので、この記事を参考に賃貸経営の安定に繋げていただけますと幸いです。

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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