原田です。
2020年12月15日に、これからの賃貸業界を大きく変えるかもしれないサービスが開始されました。
その名は「エコーズ（ECHOES）」です。
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大家さんは集客手段を持っていない
大昔、大家さんは自分の物件に空室が出た時には、「入居者募集」の張り紙をして、自ら直接募集して案内もしていました。
これが時の流れで近代化された賃貸業では、大家さんは直接募集することは殆どなくなり、不動産会社がポータルサイトに空室募集を掲載し、不動産会社が客付けするのが当たり前になっています。
「空室が埋まらないで困っている」オーナーからの相談の原因で最も多いのが、「空き部屋」がどこのポータルサイトにも掲載されていないという事です。
現在の部屋探しの入り口の殆どは、SUUMOやホームズ、アットホームなどのポータルサイトです。
ここに物件が載っていないと、「空き部屋が存在していない」事と同じことなのです。
しかし、このポータルサイトに大家さんが物件を直接掲載することはほぼ不可能なのです。
例えばSUUMOの広告掲載（物件掲載）の基準は「宅建免許取得済みであること」となっています。
現にFAQには「個人オーナー様の場合は、まずはお近くの不動産会社へご相談くださいますようお願いいたします。」と書かれています。
このように「ポータルサイトのお客様」は部屋を仲介する不動産業者であり、大家さんではないのです。
ポータルサイトのビジネスモデルは、毎月◯万円以上の掲載料を支払える先（不動産会社）に部屋探ししている入居希望者を送客する事によって収益を稼ぐというものです。
これは賃貸ポータルサイトだけではなく、飲食店のぐるなびやホットペッパー、美容室のホットペッパービューティー、旅行のじゃらんや楽天トラベル、中古車のカーセンサーやグーなど、全てのポータルサイトビジネスの形なのです。
大家さんは私が思うに日本最大数の零細企業郡で反復継続はするものの、一大家さんに限れば入退去は月に何度もあるものではなく、年に数回もしくは数年に一回というものです。
ポータルサイトはこのような個人零細企業を相手にしていてもビジネスとしてペイしないのです。
また、もともと大家業は供給不足の業界であり、大家さんは「待ちの態勢」でできてしまう業種の最たるものでした。
ですから昔の大家さんは、「物件が空いた時に、大家さん側からアピールして空室を埋めてもらう」ものではなく、不動産会社から「空いているかどうか常に問い合わせがあり、空いたら募集させてください」と言われてきたので、いつの間にか「入居者募集は不動産会社の仕事」が当たり前になってしまった業界なのです。
今の大家さんは入居者募集、つまり商売で一番大切な「集客」を人任せにしてしまっているのです。
入居者募集の流れは、空室の募集をしようと思うと、管理会社さんや仲介会社にお願いして、「自分の空き部屋をポータルサイトに掲載してもらえるようにお願いする」事になっています。しかしポータルサイトの契約も「月額◯万円なら100件まで掲載可能」など、契約金額による掲載数の上限が決まっていますので、そこに掲載してもらえる物件は、少なくともその不動産会社が「手数料になる物件であると」思われないと、その枠にも入れてもらえないのです。
つまり大家さんは「自分で募集する」権利を奪われてしまった状況なのです。
例えばホテルなどでは、「集客」に対して、じゃらんや楽天トラベルなどのポータルサイトに自らが掲載料を払い掲載しています。そこでは宿泊料を自らが決め、キャンペーンを打つなど必死の戦略を練っています。アパホテルがダレクトプライシングと言って、稼働率が低い時は安く、稼働率が高い時は高く販売し、さらにギリギリになればなるほど価格は高くなっていく手法を取って利益の最大化をはかっていることは有名です。
飛行機の場合、お正月やゴールデンウィークなどの混雑時は格段に値段が高くなりますが、それ以外の平常時はガクンと下がっています。このような価格戦略を仕掛けられるのも、集客手段を確立しているからできる事なのです。
通常のビジネスでは当たり前の「集客を自らが仕掛ける」事を、大家さんは長い間できないでいました。
最近では、不動産会社に営業周りして、優先的に紹介を受ける工夫をするなど、「集客に対しての発想」が出てきましたが、結局ポータルサイトにその大家さんの物件を載せるかどうかは、ポータルサイトと契約している不動産会社の勝手なわけなのです。
しかも商品棚にたくさんの商品（物件）があった方が見栄えがいいので、不動産会社も取り敢えず登録して掲載している物件も多くあるのです。
大家さん自らがポータルサイトへの掲載依頼ができる時代に
ここで冒頭にご紹介した新サービス「ＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）」をご紹介します。
開発したのは木津雄二さん。ご存じの方もいるかと思いますが、
北海道大家塾にも以前リクルートの社員としてセミナー講師を務めて頂きました。
その時の開催レポートはこちら
↓ ↓ ↓
その彼がリクルートを退職してから苦節2年、やりたかったサービスが立ち上げになりました！
それが 賃貸オーナー向け募集支援サービス「ＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）」です。
実はリクルート時代からの構想で、何年も前から全国の大家の会を始め、多くの方からこういったサービスを開発してほしいと要望され、満を持してのリリースとなったのです。
木津さんも「空室対策に行動を起こしたいというアクティブな大家さんには必須のサービスです！」と自信を持って今回サービスリリースに漕ぎ着けました。
私もこの「ＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）」普及に一役買いたいと思っています。
という事で2021年1月の北海道大家塾に登壇のカエルホームズの木津さんは、このサービスをリリースした人物です。
ＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）の具体的サービス内容
１．ポータル掲載を依頼できる
賃貸オーナー自らがSUUMOなどのポータルサイトへの空室情報の掲載依頼ができるサービス。
２．反響確認ができる
ポータルサイトでの「物件情報閲覧数」やサービス経由の「内見予約・結果」も確認できる。
3. 業者間流通に掲載を依頼できる
リアプロ、東日本レインズ、atbb、スーモBtoBに空室情報の掲載依頼もできる。
募集戦略上、重要な「ポータルサイト掲載」を大家さん自らコントロールできるようになります。
今までこんなお悩みありませんでしたでしょうか
- 自分の物件がポータルサイトに載っていない
- 載っているが間違っている（情報が古い）
- 写真が古い、良くない
- 修正依頼をこまめにするのも気が引ける
- 閲覧数や内見結果が本当は知りたいが聞けない
幅広いエリア・物件に対応します
- 沖縄、離島を除く全国対応！
※北海道も基本的には全域対応です。 - 自主管理だけでなく管理委託物件も対応！
※管理委託の場合は、管理会社としっかり連携してくれます。 - 会員登録無料・物件登録無料！
※物件をポータルサイトに掲載している期間のみ、
1室30日あたり2000円（税抜）の費用でポータルサイトに掲載できます。
※ECHOESは成約時ADを受け取りません。
おすすめの使い方
- 空室でない部屋も含め、全てのお部屋の情報を無料登録できます。
⇒いざ空いた時にすぐに掲載が開始できるように準備！ - 解約予告が入ったらすぐに、ECHOESで掲載依頼！
⇒ここで初めて費用が発生します。
ECHOESの登録方法
登録は非常に簡単です。
手持ちのマイソクをアップロードするだけです。
マイソクを写真撮影して送ってもECHOES側でデータとして入力してもらえます。
簡単登録依頼が完了しましたらこのようなメールが届きますので、未入力項目の入力や写真や間取り図のアップロードしてアピールポイント等を記載して完成します。
ここまでは無料で行なえます。
実際に物件情報をポータルサイトに出稿するまでは、ここまでの登録は無料で行うことができるのも特徴です。
そしてその部屋を募集する時に初めて2,000円+税/30日がかかります。
間取図の作成や写真撮影もオプションで頼める！
パソコンが苦手の大家さんも安心！
写真や間取図がないからという大家さんには、有償でありますが間取図作成と写真撮影を代行してもらえるオプションも用意されています。
《2020年12月の料金》
間取図作成は500円+税、写真撮影は15,000円+税でやってもらえます。
実際にＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）で掲載開始後の内部画面はこうなっています。
SUUMO採点を確認できる
このSUUMO採点とは同じ物件を複数の不動産会社が掲載していた場合に、物件ごとに一つの物件として名寄せしまとめて表示されます。
その物件を検索して入居希望者が見る時に、より詳細に物件情報や写真を掲載している会社を代表物件として載せるための採点方式です。
大家さんにはこの採点方式はブラックボックスでしたので、どうしたら代表物件として載るのかがわからなかったのです。
SUUMO採点とは
SUUMOが定めている基準の点数です。
34点が基準点になっており、基準点を超えるとSUUMOでの検索結果で表示されやすくなります。
基準点を超える物件が複数ある場合は、ランダム表示されます。
連動タイミングにより実際の反映結果と一致しない場合がございます。
このECHOESに登録することによって、今までブラックボックスだった、この採点をあげる方法を理解することができます。
ブラックボックスの全貌があきらかに！？
【5点項目】：重要項目写真を1枚登録することで5点加算します。
- 間取り図5点
- 建物外観5点
- 居間・リビング5点
- キッチン5点
- 風呂5点
【1点項目】：写真を1枚登録することで1点加算。
- エントランス
- 駐車場
- トイレ
- 洗面
- 収納
- バルコニー
- 玄関
- 設備
- その他画像
- キャッチコメント
【2点項目】
- キャッチコピー
- フリーコメント
このような採点基準で代表になれるかどうかを判定していますので、多くの会社が基準点の「34点」を超えられるように、入力をしていっているのです。
ただ34点を超えることを重要視していますが、写真の品質やキャッチコピーなどにこだわっている会社は少なく、やっつけ仕事になっている場合もあります。
PV数など集客の重要指数を確認できる
公開された物件情報が、 ポータルサイトでどれくらい閲覧されているかを確認することができます。
内見したお客様からの感想やスタッフからのアドバイスを参考に、次の募集戦略を練ることができます。
これによって、大家さんが積極的に集客などの重要部分の情報を手に入れることができるようになるのです。
実際の内見案内は
SUUMOに掲載される情報は、(株)SIRE ECHOESという不動産会社の物件として掲載されます。
でもこの会社は東京。
「北海道の物件をはじめ全国の物件は誰が案内するの？」って気になりますよね。
それがまた凄いところ。
なんと全国の大東建託リーシング株式会社と提携してしまったのです。
【SUUMOなどからの反響→SIRE ECHOES→各地の大東建託リーシングが実際にご案内】
種明かしをするとこのように、大東建託までも巻き込んだかなり大掛かりなビジネスモデルとなっています。
開発者 木津雄二さんへのインタビュー
リクルート時代のお仕事
リクルート住まいカンパニーには6年在籍。
後半の3年は経営企画室事業開発部にて、賃貸領域の新規事業開発を担当。
主に、賃貸オーナー向けサービス開発を行う
【リリース実績】
- SUUMO賃貸経営サポート「賃料設備相場チェッカー」
- ハウスメーカー向けマーケットレポート作成システム「Charlie（チャーリー）」
- SUUMO原状回復（β版でクローズ）など
リクルートにいた時の問題意識
毎日毎日、膨大な賃貸マーケットに関するデータを取り扱っていたものの、そういったデータが、賃貸経営の主役であるオーナーに伝わっていないという
違和感をずっと持っていた。
SUUMOは一定の情報を不動産会社に対しては公開している。
しかしその情報がオーナーに伝わるかどうかは、不動産会社任せになってしまう。
賃貸管理会社に勤務していたこともあり、不動産会社側の事情もよくわかる。
リクルート在籍中は、そういったことを乗り越えて、データを誰でも使いやすくなるようなサービスを作ることを考えていた。
しかしながら、SUUMOは不動産会社を顧客としてビジネスを行っているので、できることとできないことがあり、結果的に独立して自ら起業することを選んだ。
開発の背景
ECHOESは、オーナーの声から生まれた。
リクルート在職中に全国を回りながらお聞きした要望で一番多かったのが、「オーナーが直接SUUMOに情報を公開したい」という声。
自分で大家業をやっていてもまさにそう思っていた。
しかしながらSUUMOは掲載情報の品質担保の観点から、宅建業免許をもつ不動産会社以外からの入稿は受け付けていない。
そこで、自らが宅建業者としてハブとなりSUUMOとオーナーをつなぐこととした。
開発の苦労
賃貸仲介会社の実務の一部をシステム化しているのですが、賃貸仲介は、物件、管理形態、契約条件、関係者の多さなどケースにより細かな対応方法が千差万別で、簡単に構造化できない。
サービスやシステムの要件定義には非常に苦労しました。また、既存の商流を破壊するようなサービスにはしたくなかったので、オーナー、管理会社、客付仲介、ポータルサイト、我々の5者が5方よしになるビジネスに仕上げました。
SUUMOや管理会社・仲介会社・大家業での自らの実務経験が詰まっています。
将来の展望
募集支援サービスのECHOESまずは軌道にのせ、名実ともにオーナーにとってなくてはならないサービスにしていく。
その後は、サービス運営で集まったデータをもとにさらに賃貸経営に役立つビジネスを展開していきたい。
木津さんすげ～
という事で、ここまでの説明で全容はなんとなくおわかり頂けたと思いますが、もっと詳しくお聞きしたい方は、2021年1月30日の北海道大家塾にご参加ください。
このECHOESは、大家さんが自ら賃貸募集を積極的に行うことによって、賃貸業界の活性化と大家さんの経営意識の向上と経営力のアップに大きな力となるサービスです。
これを使いこなし、不動産会社と同じ土俵で自らの物件を広告し積極的に経営していける大家さんが、今後の厳しい賃貸業を切り開いて行ける存在になるのではないでしょうか。
オーナーズビジョン株式会社は全面的にこのECHOESの普及に協力します！