現在の所有物件をどのようにしたらいいのか？というご相談が来ており、相続対策のお話を致します。
不動産の相続評価は、土地は路線価、建物は固定資産税評価で評価します。
これは、「財産評価基本通達」によって決められています。
この「財産評価基本通達」は法律ではありませんが、「通達行政」といわれるように、国税の世界ではそれに近い拘束力があります。
本来、相続税法の基準では、財産の評価は「時価」で行うことになっています。
この時価というのが難しく、売買の事例等は、人が変われば千差万別で金額が違うので、「時価」など言う曖昧なものでは、誤差が大きいのです。
そこで、基準が必要となり、土地は路線価、建物は固定資産税評価で評価ということになっているのです。
一戸建て住宅での評価は簡単ですね。
単純化すると、その家が建っている、敷地の大きさ×路線価でその土地の評価となります。
家屋は固定資産税評価です。
そこでマンションです。
マンションは土地と建物を分けて売却することはできません。
敷地利用権と分離処分の禁止といって、そのマンションの専有部分を使用するには、建物の敷地を利用する権利が当然必要になるからです。
マンションの建物の固定資産税評価は建物全体で行い、その全体の評価額を、その部屋ごとの持分の割合に応じて按分課税されています。
例えばシティータワー札幌大通。
TV塔の東側にそびえる41階建てのタワーマンションです。
以前、40階が売りに出ていましたが、100.25㎡2LDKで7480万円でした。
743,900円/㎡もの単価です。
この販売価格は、やはり40階というプレミアムについている価格です。
もし同じ物が2階にあったとしたら、半分くらいの価格がいいところではないでしょうか。
では、固定資産税評価はどうかというと、もし2階と40階が同じ面積で、同じ間取りで、同じ設備なら固定資産税評価額は同じになるというのが基本です。
ただし近年税制改正で階高で多少の固定資産税の評価の差を作ることになりましたが、それでも差額はほんの僅かです。
そして、ここの土地は路線価で155万円/㎡ですが、住戸数が多く１戸あたりの敷地持分が少なく低評価になります。
こういったプレミアム物件は、中古で売るときにも、希少性からあまり値段が下がりません。
これを利用して、資産家がブランド力のある都心のタワーマンションの超高層階住戸を相続税対策として購入しているのです。
それは、東京の話だけでなく札幌も同様です。
ですから、もし札幌の郊外に大きな土地をお持ちの方でしたら、その土地を売って、このような都心部のタワーマンションの購入を検討する必要もあります。
しかも「小規模宅地の特例」というものがあります。
被相続人や家族が住んでいた、又は事業に使用していた土地については、家族の生活や事業を守る意味で、一定の条件に該当する場合には、評価額を減額する特例（小規模宅地の特例）があります。
・一般の小規模宅地等…５０％減額（２００㎡まで）
・特定の小規模宅地等…８０％減額（２４０㎡又は４００㎡まで）
住宅用地ではこの80％減額を使えます。
そうすると、郊外に大きな土地を持つよりも、札幌都心。
札幌よりも東京でというのが、この小規模宅地の特例なのです。
今回は、タワーマンションでの相続対策という内容をお話しましたが、地主さんはその土地を離れにくいという、心の障害が実際一番大きのではないでしょうか？
自宅でなくても、そういった高路線価の場所に賃貸物件として、このような物件を購入するというケースも考えられます。
思考をストップしないで、様々な角度からの検討をして見て下さいね。