物件力を向上させるために必要なポイント4つ

こんにちは！
北海道大家塾 事務局の松久 美絵(まつひさ よしえ)と申します。

2025年の3月にオーナーズビジョンに入社させていただき、現在は主に不動産実務検定を担当させていただいております！

不動産業界1年生ではありますが、見ること聞くこと全部が学びで、頼もしい先輩がたに助けてもらいながら、とっても楽しく毎日を過ごしています！

さて、今この記事を書いている事務所の2階以上は一人暮らし用の賃貸マンションになっているのですが、実は1部屋退去が出て現在空室になっております。

前回の大家塾にお越しいただいた会員様はまだ記憶に新しいかと思いますが、あの時の越水さんのステージングに対する考え方にすっかり感動し、空室が出たと聞いて、私の目はキラーン！
※2025年5月開催北海道大家塾『住むだけの場所はもういらない。暮らしを提案する大家業』越水隆裕氏

塾長にお願いして、この度ステージング初体験させていただくことになりました！！

そこで、塾長の過去のニュースレターなど読み漁り、ステージングについて書いてある記事の中から、今日は「物件力の向上」について、皆様にも共有致します！

楽しく学んで、楽しく実践！！
目指すは満室経営！！
頑張るぞ～！！

物件力を向上させるには、「整理・整頓・清掃の 3S」 と「ドレスアップ・リフォーム」、「入居者満足度の向上とクレーム対応」そして「バリューアップ」があげられます。

●整理・整頓・清掃の 3S
物件力の向上の基本の「き」 は整理・整頓・清掃の 3S です。清掃の行き届いていない物件は、入居希望者を連れて行っても、まともな人は決まりません。特にエントランスは建物の顔です。エントランス周辺にゴミが散乱していたり、集合ポストからチラシが溢れていたりすると、イメージが非常に悪くなります。

管理業者が定期清掃していたとしても、必ずしも行き届いているとは限りません。（ハンコラリーやってるだけの掃除屋さんも実際にいます）特に入居募集中はオーナーもできればエントランスや共用部分の点検を行うことで、清潔さを保つようにして下さい。

最近ではエントランスに素敵な絵を飾ったり、小物をおいたり飾ったりする物件も非常に増えました。
また玄関マットなども敷いていると汚れが目立ちませんし、デザイン入りのマットなら 、更に物件の格を上げることも可能です。

またエントランスだけではなく、空室の整理・整頓・清掃も徹底してください。清潔感に欠けると、やはりまともな入居者は付きません。特にファミリー物件で女性が部屋選びの決定権者になる時は、キッチンや洗面台、トイレやお風呂が汚いと、絶対に選ばれることはありません。また長期で空室になっている部屋は、長時間閉め切っているため部屋の空気が悪くなり 、 臭いがこもります。冬でも空気を入れ替えるようにしてくださいね。

内見者は大切なお客様です。お客様をお迎えするのですから、スリッパは必ず用意しておきましょう。特に冬場はフローリングが冷たくなっているのでスリッパなしでは数分も居られません。また、スリッパ立ても用意するといいでしょう。これがあれば散乱することがないので、次の内見者の印象が良くなります。

またステージングを兼ねて部屋には照明器具も設置。単身者向けの場合は夕方や夜間に内見にくるお客様もいます。この時、照明がないと真っ暗で、せっかくのキレイなお部屋を見せることができません。雰囲気の良い照明器具を選定し設置しておくこ とも基本です。

●入居者満足度の向上とクレーム対応
入居者に喜んでもらえるサービスを提供すること で、 入居者満足度が高まり、適正な家賃を毎月確実にいただけますし、 それは入居者募集にも大きく影響すると考えます。

最初にご紹介した、エントランスの飾り付けやマットの設置、 3S 等も満足度に大きく影響します。
例えばゴミステーションも回収不能のゴミが溢れていると、満足度が下がります。また日常の各種工事や点検をしっかりと 通知することも重要です。例えばリフォーム工事は平日の昼間に行うことがほとんどです。単身者向けの物件は「入居者は仕事や学校でいないから迷惑になることはないだろう」と思いがちですが、なかには平日休みだったり、夜勤のために昼間寝ていたりする入居者がいることがあります。この時に、事前に通知しておくことでクレームを防ぐことができます。

既存入居者へは工事日程のお知らせをエントランスなどの共用部分に掲示したり、メールで通知するようにしましょう。特にエントランスにお知らせの掲示物があると、入居希望者にも非常に良い物件だと アピールできます。次に駐輪場の整理も大切です。 所有者の分からない古い自転車やバイクが放置されたままで駐輪場が溢れ、入居者が自分の自転車やバイクを止められないのは不満に思われることでしょう。また、無秩序に置かれているより、 整然と整理されている方が物件の印象も良くなります。

入居時に管理シールを発行し管理する事も良いです。また、整然と配置できるように自転車ラックを設置したり、 カーポートにして雨ざらしにならないようにしたり、アンカーボルトを採用し、 チェーンでくくり付けられるように工夫等をすると非常に印象が良いです。また、センサーライトを設置して防犯強化するのもいいでしょう。こういった所を入居希望者は必ず見るはずです。

●バリューアップ
すぐには全ての投資はできませんが、コツコツと設備投資を行い、バリューアップしていく事は、長期的に見て非常に重要です。

・宅配ロッカーの設置
現在の不在再配達問題からも非常に関心が高くなった宅配ロッカーは、バリュ
ーアップには最適でしょう。特に単身者の場合、帰宅時間が不規則で、再配達でもなかなか荷物を受け取ることができません。
家族で住んでいる世帯でも、防犯上の理由から女性や子供が玄関のドアを開けることへの抵抗感もあります。宅配ロッカーがあれば、不在時でも宅配人とも顔を合わせることなく荷物を受け取れます。今後は宅配ボックスが標準となると思いますので、バリューアップには最適です。金額も５万円位からありますし、リース契約もあります。

・防犯設備
入居者の防犯意識の高まりは年々向上しています。費用が高いものもありますが、安価なものから導入していくと良いでしょう。弊社物件でも「マイロック」を設置しました。こちらの設備もリース契約で８世帯で５０００円位から始められます。これも長期的に見てじっくりと満足度も上がりますし、一度こういったスマートキーに慣れると、次の引越し先にも同じ設備を望むようになりますので良い差別化にもなります。

・インターネット設備
現在のスマホは大容量通信を要するものになっています。動画であったり、 SNS での写真、動画投稿など、性能が良くなった分、通信量は劇的に増えています。

毎月の通信容量制限を気にしながら、利用している方も多く、自宅の WIFI 化は、非常に効果の高いアイテムの一つですし、バリューアップには最適かもしれません。

他にも物件力を上げるバリューアップには様々あり、費用もかかりますが、時間をかけて、少しずつでも設備投資していく事が重要です。空室率が高まり、利益が出なくなってくると設備投資に踏み切れず、更に空室率が上がったり、家賃の下落に苛まれます。余裕のあるうちに少しずつやっていくことが重要では無いでしょうか？またバリューアップは「これを付けたから、入居者が決まった！」とうキラーアイテムはなかなかありません。少しずつの設備投資でじわじわと積み上げていくものです。

今月のニュースレターは空室対策マップの「物件力の向上」についてお話しました。
３月に入り、まだ空室に案内が少ないという大家さんは、「集客力の向上」をまずは考えてください。

案内はもう１０人もされているという方は「物件力の向上」のために、思い切って設備投資するか、家賃や初期費用を下げるしか無いでしょう。

不動産実務検定の内容を、もう一度見返して、やり残している対策は無いのか？もっと出来ることは無いのか？と考えることこそ、一番の空室対策になりますので、一緒に満室にするべく工夫していきましょうね。

(2019年3月のニュースレターvol.101に掲載された記事より抜粋しました。)

不動産実務検定で賃貸事業者として成功するために必要な知識を学んでみませんか。