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サブリースの崩壊始まる

賃貸経営

 


最近、家賃保証会社が、捨て身の構えで家賃の値下げ交渉を行なっているという情報をたくさん聞いています。

あなたの周りで、そのような話しをお聞きしたりしませんか?

 

数人の大家さんや税理士さんから、そのような話をお聞きしたのですが容赦ない交渉のようです。

 

不動産実務検定の浦田代表がもう10年以上も前から、家賃保証・サブリースは崩壊すると言っていました。
ついに来たのか、というのが私の実感です。

 

 

日本の世帯数の増加が止まり、いよいよ世帯数が減ることは明白です。

 

これから全国各地でサブリース訴訟がおこって、社会問題化するのは明白だと思います。

サブリース業者は「ない袖は振れない」と開き直り、「自分が妥当だと思う賃料」しか払わなくなります。

 

建築するときには、30年の保証をしていますから、当然、家賃保証契約を単純に解除するわけではありません。

 

しかし社内では、「あの家主が家賃値下げを承諾しないのなら、契約解除してこい」と言われて交渉にあたっているのが現状です。

 

私の知り合いが◯東◯託にいて、上司に言われていますから、間違いのない話です。

そこまで強気で交渉に来るのには理由があります。

 

それは、借地借家法の普通借家契約において、増額しない特約は有効であるが、減額しない特約は無効であると言う事です!

 

借地借家法32条では

「契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することが出来る」

と規定しています。

 

そして最高裁判決でも、何度もこのたぐいのサブリース裁判が行われ、減額が認められているのです。

しかもバブルの頃のサブリース契約は、契約期間が15年位で中途解約不可。

家賃は3年ごと10%値上げ。

値上げ率は協議で変更可ですが、値下げの定めはないというものが多かったのです!</spa n>

当時は、家賃が下がるということは念頭になかったのです。

 

兎にも角にも、このように借地借家法と最高裁判決によって、サブリースとは、ただの運営一括委託であり家賃の保証ではないというのは明らかです。

 

もしこの種のトラブルを根本から無くすとしたら、そもそもサブリース契約などしないことです。

 

もしくは法改正して、新たな最高裁判決が出なくてはなりませんね・・・

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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