こんにちは、マイティー今井です。
今回は、不動産実務検定や宅地建物取引士の講座で、苦手な方が多い割には必ず試験に出てくる 「容積率」について、詳しくお話をしたいと思います。
「容積率」は、不動産を探したり調べる際に必ず出てくる、建築基準法の中でも基本中の基本です。
もし4階建てＭＳを建てたいと思って、格安の土地が出たので慌てて購入した！
しかし、２階建てＡＰしか建てられなかった・・・と、後悔してしまうかも知れません。
とても重要な規制ですので、これからご説明させて頂きます。
「容積率」は、ズバリ、その土地に対して建物がどれ位の面積まで建てられるかの割合です。
「容積率」を説明して行く上で、「建ぺい率」も必要なので、先にご説明します。
札幌市内の住居系では、「建ぺい率」が、「40％」や「60％」と指定されています。
土地100坪で建ぺい率40％だと40坪まで、60％だと60坪までの建築面積の建物が建てられます。
一方、本題の「容積率」は、敷地面積に対する延床面積の割合になり、札幌市内の住居系では、「80％」や「200％」などの指定がされています。
先程の建蔽率40％・容積率80％の土地100坪であれば、1階が40坪、2階が40坪で合計が容積率のMAX80坪まで建築可能です。
さらに、容積率200％の土地であれば、土地に対して200％の延床面積まで建築が出来ます。
土地が100坪であれば延床面積200坪まで、建蔽率80％を超えない範囲の建築面積50坪であれば、
敷地100坪*容積率200％÷50坪=4で4階建てまで建築が出来ます。
建築面積20坪だと、敷地100坪*容積率200％÷20坪=10で
10階建てまで細長い高層の建物も建築できます。
（※実際には、高さ規制などの他、様々な規制を受けるので建築出来ません。）
ここまでは、基本中の基本。イロハのイです。
ここからが本題！覚えていただきたのは、容積率は用途地域などで指定されている
容積率に加えて、その土地が接している前面道路の幅員（道路の幅）で更に規制がされ厳しくなります！
接道する前面道路の幅員が12ｍ未満なら10分の4（住居系）、10分の6（住居系以外）を乗じてどちらか小さい方が容積率となります。
これが容積率の前面道路規制です。
宅建試験対策などでこれを覚えるための有名なゴロ合わせが昔からありますのでご紹介します！
『逸見のすし太郎』（ｲﾂﾐﾉｽｼﾀﾛｳ）ゴロ合わせの説明ですが、
イツ（12m）
ミ （未満）
ス （住居系）
シ （10分の4）
タ （住居系以外）
ロー（10分の６）
宅建士や実務検定での試験対策に必須な容積率に対する規制です。
また道路幅員5ｍだと200％ですが、幅員が5ｍ以下の道路幅員4ｍだと容積率200％の土地でも160％となります。
不動産の広告でも、間違って200％となっている事も多いので、不動産購入などもお考えの方は、
ぜひ忘れずに覚えてくださいね。