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サブリースからの撤退

賃貸経営

 

家賃保証、サブリースという仕組みができてから20年以上がたってます。

ビジネスモデルの終焉が近いのです。

 

しかも、供給過剰の上にどんどん新築を建てるものですから、自分の首を絞めまくってるわけです。

 

ですから30年保証します!と言っている業者が、当初の家賃額を最後まで維持するつもりは、120%ありません。

 

それこそ新人の時に先輩に聞きました。

「20年もの期間保証して大丈夫ですか?」

 

そうすると「俺はその頃退職しているから、お前らがガンバレよ!」と、その先輩は笑っていました。

サブリースの契約書には、必ず2年ごとの家賃改定が謳われています。

 

したがってサブリース契約をしている大家さんの元には、これ以上建築する予定の無い方の順番で、遅かれ早かれ、保証家賃の交渉が来るのです。

もし、家賃保証の契約を締結するのならば、以下の項目に気をつけてください。

 

1.  サブリース契約をする場合は、家賃は期間中において一定ではないことを理解し、保証家賃の元となる基準家賃が、近隣相場になっているかをチェックして下さい。

 

この基準家賃が近隣相場になっていれば、減額の可能性は低くなります。

2.  家賃保証を契約更新の概念がない「定期借家契約」で締結すれば、家賃減額もありません。

保証期間を20年などの定期借家の契約で締結すれば、その期間は固定可能です。

大家さんにとって一番確かですが、定期借家で家賃保証を行う業者があるかは疑問です。

3.  契約で2年ごとに家賃の見直し時に「数%の間で減額を認める」というように、減額幅の制限に関する特約をしておきます。

こうしておけば、サブリース業者から減額請求がきても、設定した範囲内でしか減額が認められない可能性は高くなります。 

しかし、このように厳しい状況の中、いつまでもサブリースに頼っていていいのでしょうか?

 

サブリースによって生じる問題は、特に素人の大家さんが、賃貸経営の経験、スキルを積めないということです。

ずっと、親に守られた箱入り娘が、いきなり、親がなくなり何もできずに、財産もなくしてしまうという事はよく聞くことです。

まさに箱入り大家さん状態(笑)

 

ですから、もしサブリース業者から家賃の値下げを言われたら、とるべき方法は次の2つです。

それは、一般管理もしくは自主管理に切り替えて、保証料を節約し、独立宣言をはなつか、売却してすっきりするかのどちらかです。

 

一般的には自主管理に切り替えるのが得策であると私は思います。

自主管理というとハードルが高い、宅建の知識がいると思われますが、心配いりません。

 

不動産実務検定2級のレベルがあれば、十分に自主管理を行うことができます。

もちろん、私のように遠方だと一般管理でもいいでしょう。

 

しかし、そもそもサブリースで30年間運営し続けるスキームが失敗だと気づいたのであれば、完全に自主管理にして、極限まで経費を節約したほうが経営再建もしやすいです。

 

さらに、経験、スキルも身につきますから、あなたのためです。

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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