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中古木造アパートを満室に!リフォーム

賃貸経営


当社が2012年の3月16日に購入した中古木造アパートの事例のご紹介です。

購入時は、8室中3室空いていました。

 

この物件は、購入のご紹介を頂いた、コンサルティングボックスさんに管理をお任せして、今回満室にして頂きました。 

その中で満室にするために取り組んだ事、作戦をあなたにお教えします。 

今回は、私が積極的に動かずに、管理会社さん中心でリーシング(入居付け)を行なってもらいました。
どのくらいで決まるのかを試す意味でも、私が自分でPOPを飾ったり、募集資料を作ったりはしておりません。

 

その前に、この物件のスペックをご紹介します。

場所:東区北20条東○丁目

土地:77.84坪

建物:木造2階建て316.13㎡(95.6坪)
 昭和58年築で新耐震物件

1階間取り

1階間取りは33㎡~37㎡と比較的広い間取り

2DKですが、無理やりなので、1LDKの間取りになってしまう可能性有り

空き部屋は一番右101号室1LDKの部屋

2階間取り

 

2階は202号室が28.35㎡と小さい事と、3部屋が風呂トイレ一緒なのが難点。

そしてその内2部屋真ん中2部屋(202・203)が空いている!

購入してから、まず真先に行った事は、当然内装のリフォームです。

今回購入した動機は、当然安かったというのが一番ですが、部屋の面積がそこそこあり、2DKの間取り主体であったことがあります。

 

しかし、間取図の通り使いづらい間取りで、しかも中途半端な原状回復工事しかしていなく、長期間に渡り空いていました。

 

リフォームと言っても、家賃が共益費込みで3.6万円の部屋なので、多額にかけては回収に時間がかかります。

ですから予算を3部屋合計で50万円までと決めて実施しました。

リフォームの内容については3部屋で50万以下ですから、設備交換などは無理です。

 

なので、CF張替えや内部の塗装、畳の表替え、内部コーキングの打ち替え、クロス一部張り替え等々、お化粧する程度で済ませました。

 

しかし、灯油給湯ボイラーが凍結で壊れていたりしました。

そこで、物件購入時にガス供給会社さんを変更して、空室の給湯ボイラーをLPG給湯ボイラーに交換して頂きました。

 

頂ける家賃から逆算して考えないと、きりがありません。

今回は3部屋で、家賃合計10.8万円ですから、約5ヶ月分の家賃をかけたことになります。

 

リフォーム完了が4月11日でしたから、ここからが募集の本番です。

春の繁忙期は当然終わってます。

 

長くなりましたので、募集方法は次回にご紹介します。

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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