宅地建物取引業者による「人の死の告知に関するガイドライン」が正式発表されました

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原田です。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が正式発表されました。
いわゆる事故物件を仲介する際は「告知事項アリ」として、告知義務があるのですが、

実際のところ、、

自然死の場合は?事件の場合は?
何年経過すればセーフ?アウト?など、、ケースによって解釈がさまざまで
業者独自の基準で判断することも多く、グレーだったというのが実情です。

これによると
(1)宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合

①賃貸借取引及び売買取引において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合 老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、居住用の不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよい。
事故死(自宅階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の事故による死)についても賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。
ただし、自然死や不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等(以下「特殊清掃等」という。)が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、3年はいう必要がある。

②①以外の死(自殺、他殺など)が発生又は①の死で特殊清掃等が行われることとなった場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられる。
「賃貸借取引」については、宅地建物取引業者が媒介を行う際には、死が発覚してから概ね3年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。(ニュースになった殺人事件とかでしょうか)
なお、借主が日常生活において通常使用する必要があり、借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる集合住宅の共用部分は賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。(エレベーター、階段、廊下など)

③賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の「隣接住戸」又は借主若しくは買主が日常生活において「通常使用しない集合住宅の共用部分」において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合 賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において「通常使用しない集合住宅の共用部分」で孤独死などが発生した住居において、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告げなくてもよい。

※上記(1)①~③のケース以外(自殺・他殺など)の場合は、宅地建物取引業者は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならない。
なお、告げる場合は、宅地建物取引業者は、調査を通じて判明した点について実施すれば足り、買主・借主に対して事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合には発覚時期)、場所、死因14(不明である場合にはその旨)及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとする。
ここでいう事案の発生時期、場所、死因及び特殊清掃等が行われた旨については、調査において売主・貸主・管理業者に照会した内容をそのまま告げるべきである。
なお、売主・貸主・管理業者から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合には、その旨を告げれば足りるものとする。

このようにガイドラインとして明確なることは
正当な取引、後々のトラブルも防ぐ上で、重要な発表だったと思います。

みなさんもぜひ、理解しておいてくださいね。

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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