皆さんからの質問や相談が多い内容をお話したいと思います。
今回は会社員で、将来の為にアパート取得したいという相談です。
こういった立場の方が非常に多いと思うのですが、
私が最初にお話するのは、収益物件を購入する目的と目標についてです。
そして、そこからどのような投資手法によってそれを実現するのか、と言う事を一緒に考えます。
当然その方のお勤め先や、勤務状況、資産背景によって、
取得方針は変わるのですが、何より大切だと思うのが、この目的、目標です。
目的、目標というのは、具体的に言うと、
①いつまでに
②いくらのキャッシュフローが欲しいのか、
と言う事です。
① いつまでに
サラリーマンの方で多いのが、今すぐ会社を辞めたいとか、数年後にやめたいという方です。
そういう方は、リスクをどれくらい取れるかどうかにもよりますが、
やはり多少のリスクを取ることが必要です。
リスクとは、借入を使ってレバレッジを効かせるか、利回りの高い物件を購入すると言う事です。
利回りが高いということは、一般的な利回りでは売却できない何らかの理由があるわけですから、それがリスクとなります。
また、将来退職後に豊かな老後を過ごしたいという人であれば、そこまでの時間があります。
この、いつまでにと言う事を、しっかりと考える必要性があります。
② いくらのキャッシュフローが必要か
ここをよく考えていない方が実は多いのです。
そんな方は「5億の資産を取得したい」等の言葉をよく使います。
5億の資産を築いて、いくら欲しいのですか？と聞くと、それは考えていないと言う人もいます。
順番が逆なんです。
ライフプランによって、毎月具体的にいくらのキャッシュフローが必要なのかをしっかりと考えて行く事が大切です。
仮に、収益物件からのキャッシュフローで40万円が欲しいとするならば、年間で480万円の収益が必要です。
その為には、実質利回りを4％とすると480万円÷4％＝1億2000万円という数字が出てきます。
これが取得する不動産の目標金額となります。
ここで、「実質利回り」と言う言葉を出しましたので、ご説明をしておきます。
よく「利回り、利回り」と言葉で使いますが、2種類あることは皆さんご存知ですね。
利回りの指標には、「表面利割り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ次のように求めます。
表面利割り（％）＝年間収入÷物件価格×100で求めます。
表面利回りは、単純に年間で得られる家賃などの収入を、物件価格で割ることによって求められる利回りです。
物件情報などに出ている利回りは、こちらですね。
実質利回り＝（年間収入－管理費-固定資産税等-運営費-ローン返済額）÷総投資額×100で求めます。
要するに、実質的な手残り（キャッシュフロー）を、総投資額で割るのです。
実質利回りを求める時には年間賃料収入から、管理費や修繕費、保険料、固都税の他に運営費を見なければなりません。
ところが、中古物件などでは運営費が購入の時に不明であったり、違っていたりする事がよくありますので注意が必要です。
売主によっては、経費が全くわからないというお粗末なケースもありますので、逆に、自分である程度の経費の見積りを立てる必要があります。
このように実質利回りを考えると、仮に15％の表面利回りで、5000万円の同じ価格の木造とRC造の物件があったとしたら、運営費の違いや融資の返済期間によって、実施利回りは大きく違うのです。
仮に同じ年数で返済するのであれば、木造の建物の方が、運営費が低いので実質利回りが高くなる傾向になります。
この実質利回りを上げるには、安く買うか、運営費を下げるか、家賃を上げるしかありません。
このように「いつまでに」「いくらのキャッシュフローが必要か」という事をしっかりと考えるところから始めて、次に取得方針を考えることが大切です。