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私の履歴書その3

プロフィール

前回お話した室蘭の物件について簡単にご紹介します。
前回のお話しは「私の履歴書その2」

私の履歴書その2
常口住宅販売では、地主さんでは無く、いわゆる不動産投資家、サラリーマン大家さんがメインターゲットでした。 また、建築エリアも札幌市内ではなく地方が多かったのです。 これには理由がありました。 恐らくこの当時(平成1...

 

物件名:アラモード東室蘭

購入年月日:平成20年9月22日

室蘭信用金庫 7200万円 3.25% 22年→金利はその後下げて頂いています。

建物:オール電化木造約500㎡1LDK×12戸

土地:室蘭市寿町3丁目 661㎡

家賃年収:約840万円

融資返済金:約460万円

表面利回:11%後半(特別価格)

管理費:259,200+税(特別価格)

固定資産税:24万円(現在約44万円)

定期清掃:1万円(1ヶ月1回)管理費が安いので上乗せしました。

共用電気代:従量電灯棟B契約20A
使用料2014年8月現在269kwh 7,262円(自動販売機1台、Bフレッツ機械あり)

CF:約300万円

このような内容です。

10年たった今でもこの物件はいつも満室で、しかも家賃も殆ど下がっていません。
1階が58,000円2階が59,000円の家賃設定も新築当初から変わらずに維持しています。

入居者さんは、公務員や病院職員が多いために退去予定が1ヶ月前に来ても半月後に退去したりします。
しかし退去前に入居者さんが決まり、退去して数日後に引っ越すということを繰り返しています。

つまり、退去すると0.5ヶ月分、家賃がかぶる状況です。

広告料は退去の度に2ヶ月を負担しています。(室蘭の相場より多いです)

室蘭は敷金の代わりに礼金をもらうというエリアですので、敷0、礼一の条件で実質一ヶ月分の負担となっています。
東日本大震災で、津波の避難区域だったことが判明。それまでに火災保険にしか加入していませんでしたが、その後直ぐに地震保険に加入しました。

現在電気代が上がっていますので、お部屋が空く度に照明器具をLEDタイプに変更しています。

これもあまり室蘭では、このような事をやっている人が少ないようで、管理担当からも好評です。

室蘭市は人口がドンドンと減っている街です。

企業城下町で新日鉄住金、日本製鋼所、JX日鉱日石エネルギー室蘭製油所など大手企業の工場があり、その影響ははかりしれません。

もしそういった企業が無くなると、この街の存続すら危ぶまれます。

人口は1970年に16.2万人がいたのですが、2005年には10万人を割り込み現在は89,000人弱となっています。

そんな地方都市ですが、将来は間違いなく中心部に街が集約します。

なので、この物件の「東室蘭」エリアでの賃貸経営は、逆風ではありますが続けていけるものと考えています。

この物件を持って初めてアパート経営が何たるものかがやっと分かった気がします。

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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