前回お話した室蘭の物件について簡単にご紹介します。
前回のお話しは「私の履歴書その２」
物件名：アラモード東室蘭
購入年月日：平成20年9月22日
室蘭信用金庫 7200万円 3.25％ 22年→金利はその後下げて頂いています。
建物：ｵｰﾙ電化木造約500㎡1LDK×12戸
土地：室蘭市寿町3丁目 661㎡
家賃年収：約840万円
融資返済金：約460万円
表面利回：11％後半（特別価格）
管理費：259,200+税（特別価格）
固定資産税：24万円（現在約44万円）
定期清掃：1万円（1ヶ月1回）管理費が安いので上乗せしました。
共用電気代：従量電灯棟B契約20A
使用料2014年8月現在269kwh 7,262円（自動販売機1台、Bフレッツ機械あり）
CF：約300万円
このような内容です。
１０年たった今でもこの物件はいつも満室で、しかも家賃も殆ど下がっていません。
1階が58,000円2階が59,000円の家賃設定も新築当初から変わらずに維持しています。
入居者さんは、公務員や病院職員が多いために退去予定が1ヶ月前に来ても半月後に退去したりします。
しかし退去前に入居者さんが決まり、退去して数日後に引っ越すということを繰り返しています。
つまり、退去すると0.5ヶ月分、家賃がかぶる状況です。
広告料は退去の度に2ヶ月を負担しています。（室蘭の相場より多いです）
室蘭は敷金の代わりに礼金をもらうというエリアですので、敷0、礼一の条件で実質一ヶ月分の負担となっています。
東日本大震災で、津波の避難区域だったことが判明。それまでに火災保険にしか加入していませんでしたが、その後直ぐに地震保険に加入しました。
現在電気代が上がっていますので、お部屋が空く度に照明器具をＬＥＤタイプに変更しています。
これもあまり室蘭では、このような事をやっている人が少ないようで、管理担当からも好評です。
室蘭市は人口がドンドンと減っている街です。
企業城下町で新日鉄住金、日本製鋼所、JX日鉱日石エネルギー室蘭製油所など大手企業の工場があり、その影響ははかりしれません。
もしそういった企業が無くなると、この街の存続すら危ぶまれます。
人口は1970年に16.2万人がいたのですが、2005年には10万人を割り込み現在は89,000人弱となっています。
そんな地方都市ですが、将来は間違いなく中心部に街が集約します。
なので、この物件の「東室蘭」エリアでの賃貸経営は、逆風ではありますが続けていけるものと考えています。
この物件を持って初めてアパート経営が何たるものかがやっと分かった気がします。