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私の履歴書その5

プロフィール

2009年4月に中古物件を買おうと決めてから、色々と相談にのって教えて頂き、また具体的に物件の仲介にも入ってもらったのが、私に一棟目の新築を「自分で買えばいいしょ」と言ってくれたF社長でした。

そのF社長が常に言っていたことが、「ダメな物件を底値で買って、加工して付加価値を付けて、市場に戻す」ということです。

そこで私も中古物件で、しかもダメそうな物を探し始めたわけです。

でも、ダメなものって言ってもなかなか分からないんですよね~

その時に検索していたサイトは様々ありますが、私がその物件に出会ったのは「不動産ジャパン」というサイトでした。

アットホームや不動産ジャパンから、普通のエンドさんと同じ方法で探していました。

私は常口住宅販売に勤務していましたがアパート建築部でしたので、なんとレインズもアットホームの業者ページもログインする権限がなく見ることも出来なかったのです。

また同じ社内だと、逆に物件探しを依頼するのは難しいのです。

ひたすら「内緒」で探すと言う事をしていました。

私が中古物件を探し始めたのが2009年の4月でしたが、なんとラッキーな事にこの物件情報を見たのが6月という2ヶ月の中で出てきたのです。

私には時間的な余裕がありませんでした。
また将来の売却益よりも、今仕事をやめても生活出来るだけの「キャッシュ・フロー」を一番に考えていました。

ですので、今なら絶対に購入しているであろう、当時は好立地であっても表面利回りで15%を下るものは全て外していました。

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発見当時の物件スペックと内容

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この物件の2009年6月の発見当時のスペックと内容をお知らせします。

建築年月日:1991年(平成3)年築後17年

売値:8000万円→7000万円に価格改定

土地:805.9㎡(公簿)、建物:1,502.74㎡

構造:鉄筋コンクリート(RC)

階数:地上8階建

現在表面利回り:15.77%(5戸空室)

現状家賃:1103万円

満室想定:1423万円

満室表面利回り:20.32%

建物固定資産税評価額:9200万円

土地固定資産税評価額:2400万円

このようなスペック内容です。

但し物件資料には15.7%としか出ていませんでしたがいわゆる「積算評価の出る物件」です。

これが当時の不動産ジャパンの掲載資料です。

この物件をネットで見た瞬間に、現地に走ったのが7月でした。ネットで見てもボロいので、この物件の元付に問合せを入れる時にまずそこからお聞きしましたら、その元付はこのようなことを言いました。

①  任意売却物件ですので瑕疵担保不可です。

②  沢山問い合を頂いているが、建物がボロいので、案内しても皆さんお断りしてくるので、先に見て頂けませんか?

③  後で問題にならない(面倒でない)できればプロに買って欲しいな~

この時点でこの物件が住宅金融公庫融資物件であり、そこの保証をしていた住宅改良開発公社の返済事故物件であることが分かりました。

空いている5部屋も原状回復できていないし、しかも一番上にはオーナー本人が住み(当時の公庫融資物件はオーナーが住むことを禁止している)、また2階にも親戚が一部屋住んでいると状況でした。
それにも関わらず家賃は安くしたままという状況でした。

また業者から出てきた見積りを値切ったことも無く、このオーナーには2割高い見積が行っているということも、教えてもらいました。

つまり、お金があり(あるように見えても)何も断らない、値切らない人からは、遠慮無く吸い取る業者が自然発生的に集まるという事です。

その事を電話で聞いてから現地の小樽に見に行ってきたのでした。

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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