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私の履歴書その6

プロフィール

RCの塗装壁は、築後18年経って何もメンテナンスしなければ
こんな風に劣化してしまうのです。

 

当然最初の施工が良くないのも原因かもしれませんが、壁の仕上げは剥がれ、換気口は脱落しています。
しかし、公庫融資物件ですから、一定の基準で設計されています。

 

新築の方なんかは、建てた瞬間から老朽化が必ず進みますが、それに対しても備えを考えて置くべきです。

 

さて、ここ迄書いてきましたが、この物件は当然ながら買っただけでは、どうしようもありません。(この時点では買えるかどうかもわかりませんし。)

 

ここから大規模リフォームをして、満室になるという事を金融機関にアピールできる事業計画作成をする事になるのです。

 

また元付業者には、私がプロであり何か売主側に問題があっても、私が飲み込んで対応するということをアピールしました。

 

しかし不動産会社勤務でしたが、私は新築の建築部門でした。
だから、リフォーム云々は正直さっぱり(笑)でしたが、やはり後ろに私の師匠がいてくれた安心感でハッタリを通して私を売却先候補NO1にさせたのでした。

 

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融資の付け方は?

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この物件は、当時個人名義で北洋銀行で融資をしていただきました。

結果としてリフォーム費含め9800万円、17年返済と言う条件です。

 

実はこの物件に出会う前に平岸で同じように任意売却物件があり、その売値が3億くらいだったんですが、それを地元信金に持ち込むと、なんと3000万円しか出せないと言われていた経緯もあり、北洋銀行でやり手の担当がいた北洋アパートローンプラザが環状東駅にあったのでそちらに持ち込みをかけていました。

 

当時の北洋銀行は、積算評価をしっかりと見てくれ、今の入居状況に対しては大規模リフォームを行い満室にするというスキームで丁寧に説明しました。

 

既にとった改修の見積りと、完成予想パースも付けました。

また私の師匠F社長の実績も大きかったと思っています。

F社長はすでにこれ以上にボロボロでガラガラの物件を購入して何度も加工して満室にすることをずっとやっていました。
また、F社長は別に塗装会社も経営しています。工事の原価がわかるんですから、修繕費も劇的に下げられます。

このような取り組みが功を奏し、無事に融資して頂くことになったのです。



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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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