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私の履歴書その10

プロフィール

小樽の物件のお話は実はその後売却しているので、続きはあるのですが、この内容はここではかけませんので、実際にお会いしたときに聞いて下さいね。

次に3棟目の競売物件購入についてお話したいと思います。

この競売物件は、平成21年11月6日から11月13日の入札期間物件でしたので、ちょうど小樽の賃貸マンションと購入時期がかぶります。

それまでも競売には数回入札していましたが、自分の思っている金額以上での入札が続き、中々競落できない状況が続いていました。
競売というと、今では多くの方が入札をしていて、「市場より高い」とか言われますが、当時も同じことは言われていました。


しかし物件によってはそんなこともないのです。
特に業者さんが購入しても再販するのが難しそうな物件(私の物件はこれに該当します)や、一般の方が買うにも躊躇するもの(私の物件はこれにも該当します。)です。


場所は札幌市南区澄川1条で、ちょうど法務局やビッグハウス、トステム等がある商業施設の近くでした。

 

物件スペックは、土地が113.69㎡(34.4坪)、建物が木造2階建て106.54㎡(32.22坪)の大きさでした。建築年が昭和43年8月築。昭和60年増築の二世帯のみの共同住宅です。

家賃が1.2階合わせて75,000円、年額912,000円のこの物件が、買受可能価格「2,848,000円」で出ていたのでした。もしこの金額で買えるとしたら、利回りは31.6%です。


通常のこの辺りの土地代は安く見ても坪20万円はしましたので、単純計算でも600万円以上はしそうなものですが上記の値段だったので、思わず「安っ!」となりました。

 

なぜここまで安いのかというと、不動産を始めたばかりの方はわからないかもしれませんが、詳しい方は「あ~やっぱり」とわかりますよね。

 

その答えは、「再建築不可」(建替えができない)だからです。

 

見ていただいたように土地は路地状敷地になっており道路と接する幅は1.8mばかりになっていました。

通常、建物は道路に2M以上敷地が接しないと建築ができません。

 

このような物件は、業者さんが再販するのも難しく競売に札を入れる人が少なかったのです。

 

しかし、何度か競落できない事があり、これで競落できないのも後悔しそうなので、入札金額は「2,921,300円」とし73,300円を上乗せして、この物件の買受申出保証金712,000円を裁判所に11月11日に入金し入札したのです。

この金額でも利回りは31.2%ですので、祈るような気持ちで開札を待ちました。

 

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開札結果は

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開札が11月18日で裁判所にまで行きました。

そして開札結果は入札が私以外0でした。

そうなると、買えたにも関わらず、ちょっと上乗せした7万円が惜しくなりました。(笑)

 

それから11月24日に売却許可決定が出ました。
この結果をもって正式に購入できることになるのです。

この許可が出てから次に12月2日に代金納付期限通知書なるものが届きます。
その書類では残金の納付期限が示されます。

 

この代金納付期限通知書には、2,209,300円を平成22年1月8日まで払うようにと期限が切られます。

その日をもって所有権が移転するということですから、一番大事な事は家賃の支払いですね。
1月分家賃を、入居者にお知らせしなければ、元の所有者に入れてしまいますので、所有者変更のお知らせをすぐに送りました。

 

内容は、下記物件につき、通知人である私、原田哲也が競売にて落札いたし、手続きが済み次第、今月末頃には所有者となる予定です。
つきましては、現在の入居者情報を確認したい為、同封した【契約者確認表】に 12 月 23 日までにご記入いただきたくようお願いします。
私の方で挨拶もかねて 23 日以降一度訪問させていただきますので、その時に頂ければ幸いです。
また以前の賃貸借契約書もご用意頂けると幸いです。
また家賃についてですが 1 月分(12 月末払い)からは下記口座へご入金ください。
万が一、今までの入金先へお振込されましても、私の方では対処できませんのでくれぐれもお間違えのないようご注意ください。
同封した書類に【売却許可決定書】を添付しました。
もし不安な方は記載されている裁判所にご確認ください。

 

このような内容で送ることが大切です。

 

このような内容は全て不動産実務検定1級テキストに記載されているのです。

こちらの物件はその後2階の入居者さんが酒乱の女性入居者さんで、夜の12時に電話がかかってきたなど(笑)色々ありましたが、数年後に同じくらいの金額で購入してい頂きました。

300万円くらいの木造アパートや戸建ては再建築不可でも購入して頂ける方もいると言うことですね。
このように平成22年1月5日に私、原田は3棟30世帯を所有して独立する事になったのでした。

 

 

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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