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私の履歴書その8

プロフィール


リフォームイメージを作ろう

このようなイメージでリフォームを計画しましたが、入居者に選ばれる事が一番大切です。

入居者に選ばれる為には、その前に仲介の営業さんに選ばれる必要があります。

その為工事を進める前に、事前に完成予想パースを作成しました。
そしてこれを仲介の人にプレゼンして工事中からの入居付けをお願いしたのでした。

私は最初に、パソコンでイメージを画像ソフトで作成してその後にパース屋さんにお願いしました。

「館名」を決めて行くとこの建物のイメージが浮かんできます。
私は都会的な建物にして高級感の出る色合いにしたい事を伝えましたら次のようなイメージパースを提出されました。

 

最終的には、「グリーン」の差し色が入った左側のパースを基本として塗装をする事にしたのです。

このパース作成で約3-5万円かかりましたが、その効果と結果は何十倍の価値を生む事になりました。

 

これを相手方に全て任してしまうと、空室のアクセントクロスの提案でもよくある事なのですが、無難な提案となってしまうのがオチです。


戦略的に賃貸経営を進めていくオーナーは必ずご自分で主導権を持って進めていくべきだと思います。

このようなパースを作成することは、特に大規模修繕で一気に商品価値を引き上げて満室を狙う時には必須のものです。


皆さんがリフォーム工事を行う時は、必ずパース作成をやることをオススメします。

 

同じく内装ですが、これも内観パースを作成するケースもあります。

しかしこの時にはイメージ写真があったのでそれを元にデザインを行っていきました。

リフォームをやる際にはこのように、写真を多く集めるという事も大切な作業となります。


工事の順番

この物件は5室が空室でした。

工事完了と同時に直ぐに満室にしたいので、工事の順番にも拘りました。

 

物件の決裁が9月末頃でしたので、リフォーム工事開始は10月1日からでした。

この時点で年内の入居は諦め、年明けの3月までの満室を目指しました。

 

そこで最初に手がけたのは、外壁や共用部では無く空室のリフォームです。

まず案内出来るように、一番綺麗な部屋から取り掛かりました。

 

そうすると外壁や共用部の工事が始まる12月位から年明け入居での申込が入ったのです。

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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