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私の履歴書その9

プロフィール

 

前回は小樽物件のリフォーム工事の内容や工事の順番についてお話しました。

 

今回は、リフォーム工事開始の10月1日から年明けの3月までに満室を実現する為に、リーシングの具体的な条件をお話したいと思います。

 

さらに当時の運営費等も書いていきたいと思っています。


当時5戸/16戸の空室があったことは以前お話しました。

その時点での家賃収入は906,000円/月で、かろうじて現状の家賃収入ではローンは支払えたのですが、早急に満室にする必要がありましたので、思い切った方法を取りました。

 

その方法は募集開始が11月1日からで、12月末までに契約していただけたら広告料を3ヶ月出す事を約束したのです。

 

当時の募集賃料は家賃62,000円共益費5,000円駐車場8,000円。

合計で75,000円になりました。

 

また初期費用は敷金1ヶ月から礼金1ヶ月に変更しました。
小樽では敷金、礼金どちらか一ヶ月分が相場ですので、私は迷わずに礼金取得にしました。

 

そして広告費は契約家賃総計の75,000円に対して3ヶ月としました。

ですから一部屋を決めると広告費として225,000円と仲介手数料が75,000円となりますので、売上が300,000円となりました。

私の負担は、礼金分がありますので2ヶ月分の15万円です。

 

その募集が5部屋ですから、総計150万円の売上となりますので、店鋪では最重要案件となったのでした。

 

まあ、広告料をここ迄出すことは劇薬です。

 

次に空いた時にも、「また3ヶ月ですか?」(笑)と期待されたりもしました。

しかし短期間に力技で埋めるために、このようなお祭りモードになるキャンペーンを実施したのでした。

その結果5部屋中4部屋が2月入居条件で12月までに決まり、残り一部屋も1月には決まるという結果となりました。

 

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当時のレントロールと現在

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 購入当初は5件の空室で、家賃年収で1087万円が実績値です。

※①購入当初のレントロール


※②満室想定のレントロール

 

購入時の満室想定賃料で1423万円です。


購入してから数年後

 

1610万円が家賃収入総額となっています。

購入当時の満室想定賃料よりも、約190万円の賃収を上げました。

売値を11%と考えると約1700万円の物件価値が上がったということになります。

この一番の要因は入れ替える度に賃料を上げたのと、アンテナ基地局が要因です。

アンテナ基地局については、場所が良かったので購入当時から狙っていました。

しかも購入時のレントロールには出ていないのですが、実は最初からウィルコムさんが設置されているにもかかわらず賃収に上がっていませんでした。


購入してすぐに知り合いの携帯アンテナ基地局の下請けをやっている社長に相談したところ即座にNTTさんが契約に応じたいとの意向が入りました。

またその後もUQさんが名乗りを上げて、結果として3基地局で合計114万円の賃料を頂いています。

しかも設備の増強などで、勝手に賃料が上がったりします。

 

知り合いの大家さんでアンテナ基地局を上げている方がいて、交渉の度に情報交換などを行い交渉を重ねた結果です。

 

こう言ったところを見逃さずに売上を上げていくことが大切です。

 

 

 

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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