前回は小樽物件のリフォーム工事の内容や工事の順番についてお話しました。
今回は、リフォーム工事開始の10月1日から年明けの3月までに満室を実現する為に、リーシングの具体的な条件をお話したいと思います。
さらに当時の運営費等も書いていきたいと思っています。
当時5戸/16戸の空室があったことは以前お話しました。
その時点での家賃収入は９０６，０００円/月で、かろうじて現状の家賃収入ではローンは支払えたのですが、早急に満室にする必要がありましたので、思い切った方法を取りました。
その方法は募集開始が11月1日からで、12月末までに契約していただけたら広告料を3ヶ月出す事を約束したのです。
当時の募集賃料は家賃６２，０００円共益費５，０００円駐車場８，０００円。
合計で７５，０００円になりました。
また初期費用は敷金１ヶ月から礼金１ヶ月に変更しました。
小樽では敷金、礼金どちらか一ヶ月分が相場ですので、私は迷わずに礼金取得にしました。
そして広告費は契約家賃総計の７５，０００円に対して3ヶ月としました。
ですから一部屋を決めると広告費として２２５，０００円と仲介手数料が７５，０００円となりますので、売上が３００，０００円となりました。
私の負担は、礼金分がありますので２ヶ月分の１５万円です。
その募集が５部屋ですから、総計１５０万円の売上となりますので、店鋪では最重要案件となったのでした。
まあ、広告料をここ迄出すことは劇薬です。
次に空いた時にも、「また3ヶ月ですか？」（笑）と期待されたりもしました。
しかし短期間に力技で埋めるために、このようなお祭りモードになるキャンペーンを実施したのでした。
その結果５部屋中４部屋が２月入居条件で12月までに決まり、残り一部屋も１月には決まるという結果となりました。
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当時のレントロールと現在
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① 購入当初は５件の空室で、家賃年収で１０８７万円が実績値です。
※①購入当初のレントロール
※②満室想定のレントロール
購入時の満室想定賃料で１４２３万円です。
購入してから数年後
１６１０万円が家賃収入総額となっています。
購入当時の満室想定賃料よりも、約１９０万円の賃収を上げました。
売値を11％と考えると約１７００万円の物件価値が上がったということになります。
この一番の要因は入れ替える度に賃料を上げたのと、アンテナ基地局が要因です。
アンテナ基地局については、場所が良かったので購入当時から狙っていました。
しかも購入時のレントロールには出ていないのですが、実は最初からウィルコムさんが設置されているにもかかわらず賃収に上がっていませんでした。
購入してすぐに知り合いの携帯アンテナ基地局の下請けをやっている社長に相談したところ即座にＮＴＴさんが契約に応じたいとの意向が入りました。
またその後もＵＱさんが名乗りを上げて、結果として３基地局で合計１１４万円の賃料を頂いています。
しかも設備の増強などで、勝手に賃料が上がったりします。
知り合いの大家さんでアンテナ基地局を上げている方がいて、交渉の度に情報交換などを行い交渉を重ねた結果です。
こう言ったところを見逃さずに売上を上げていくことが大切です。