リノベーションの３つのプランについてお話します。
3 つのプランは
①ローコストプラン（賃料の６ヶ月～１年分）
②スタンダードプラン（賃料の１～２年分）
③デラックスプラン（賃料の２～３年分）
の 3 つです。
ではそれぞれのプランがどの辺りのグレードになるのかを簡単にご説明します。
①ローコストプランは、基本的に水回りの場所を変更せず、ポイントを絞ってデザインする。
他の物件との差別化が目標。
②スタンダードプランは、入居者ニーズを考慮し、和室を洋室に変更したり収納を充実させたり、スタイリッシュに機能をアップする。
将来にわたり満室が目標。
③デラックスプランは、よりハイグレードの内装材を使用し高級感のある空間を実現する。
確実に満室にし、ターゲットは積極賃貸派で賃料アップが目標。
何れにしてもデザインされたリフォームで入居率アップ、賃料アップ、他物件との差別化をねらう。
以上のように、目安を考えますが、一番大切なのは、費用対効果です。
費用をかければ賃料アップできるのか？
費用をかければ空室を解消できるのか？
この二点がオーナーにとっての重要なポイントでしょう。
そこで考える方法が、 上記の家賃の何ヶ月分か？と、 お金を借りた時の返済額との比較です。
現金でやられる方も、同じ考え方が重要です。
リノベーションするにあたり、その部屋のリノベ後の効果が期待できる期間を
8 年から 10 年とすると返済額から次のようなことが判断出来ます。
※金利 5％ 100 万円当たりの返済表
10 年効果があり、 12,500 円の賃料増が見込めるなら最高 100 万円掛けられると言う事です。
賃料を5,000 円下げないと、空室が決まらないような状況（原状回復は済んでいる）を考えます。
1DK で、40万円かけてリフォームすれば賃料は下げなくても大丈夫だとすると、かかったリフォーム費は、下がらなかった分の賃料で回収できます。
この表で考えると約 9 年の回収期間になります。
家賃月数で考えると仮に 5 万円の物件でしたら 8 ヶ月の回収に当たります。
あくまでも原状回復費+リノベ代 40 万円という考え方です。
原状回復費は、かけても家賃の 6 ヶ月分迄となります。
原状回復は、築年数とともに右肩下がりで年々下がっていく家賃でも、入居させるために行うものです。
リノベーションは、そこからのプラス（現状維持かもしれません）を狙うものであります。
そのようにかける費用は、何ヶ月で回収できるのか？何年の返済で回収できるか？
を、しっかりと計数管理する必要があります。
を、しっかりと計数管理する必要があります。