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20.アパ・マン経営のリノベーション

北海道でアパ・マン経営を成功させるには

リノベーションの3つのプランについてお話します。

 

3 つのプランは
①ローコストプラン(賃料の6ヶ月~1年分)
②スタンダードプラン(賃料の1~2年分)
③デラックスプラン(賃料の2~3年分)
の 3 つです。

 

ではそれぞれのプランがどの辺りのグレードになるのかを簡単にご説明します。

 

ローコストプランは、基本的に水回りの場所を変更せず、ポイントを絞ってデザインする。

他の物件との差別化が目標

 

スタンダードプランは、入居者ニーズを考慮し、和室を洋室に変更したり収納を充実させたり、スタイリッシュに機能をアップする。

将来にわたり満室が目標

 

デラックスプランは、よりハイグレードの内装材を使用し高級感のある空間を実現する。
確実に満室にし、ターゲットは積極賃貸派で賃料アップが目標

 

何れにしてもデザインされたリフォームで入居率アップ、賃料アップ、他物件との差別化をねらう。

 

以上のように、目安を考えますが、一番大切なのは、費用対効果です。

 

費用をかければ賃料アップできるのか?
費用をかければ空室を解消できるのか?

 

この二点がオーナーにとっての重要なポイントでしょう。

 

そこで考える方法が、 上記の家賃の何ヶ月分か?と、 お金を借りた時の返済額との比較です。

 

現金でやられる方も、同じ考え方が重要です。

 

リノベーションするにあたり、その部屋のリノベ後の効果が期待できる期間を

8 年から 10 年とすると返済額から次のようなことが判断出来ます。


※金利 5% 100 万円当たりの返済表
10 年効果があり、 12,500 円の賃料増が見込めるなら最高 100 万円掛けられると言う事です。

 

賃料を5,000 円下げないと、空室が決まらないような状況(原状回復は済んでいる)を考えます。
1DK で、40万円かけてリフォームすれば賃料は下げなくても大丈夫だとすると、かかったリフォーム費は、下がらなかった分の賃料で回収できます。

 

この表で考えると約 9 年の回収期間になります。

 

家賃月数で考えると仮に 5 万円の物件でしたら 8 ヶ月の回収に当たります。
あくまでも原状回復費+リノベ代 40 万円という考え方です。

 

原状回復費は、かけても家賃の 6 ヶ月分迄となります。

 

原状回復は、築年数とともに右肩下がりで年々下がっていく家賃でも、入居させるために行うものです。
リノベーションは、そこからのプラス(現状維持かもしれません)を狙うものであります。

 

そのようにかける費用は、何ヶ月で回収できるのか?何年の返済で回収できるか?
を、しっかりと計数管理する必要があります。

 

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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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