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19.アパ・マン経営のリノベーションとリフォームの考え方

北海道でアパ・マン経営を成功させるには

設備を付ける、交換するとなれば、人気設備ランキングを参考にして、選定します。
しかもせっかく付けるのならば、検索サイトに反映する設備を選定し、そしてその設備が検索サイトに出ているかの確認をしましょう。

 

ただ、その物件に住み続けてくれるかどうかは、根本的な商品力が大切です。

 

では、そのリニューアルや、設備費導入に対して、どの位の予算を見たらいいのかという問題を書きたいと思います。

 

その場合、原状回復レベルの話と、リノベーション等の付加価値アップという、 2つの視点から予算を考えることが望ましいのです。

 

不動産実務検定では、
「原状回復では最大でも家賃の6ヶ月程度を目安にする」
(通常の退去の際の修繕であり、物件価値向上の設備グレードアップでは無いです)
とお話しています。

 

家賃はあくまでも近隣の相場がベースになります。

たとえ原状回復に100万円かけても5万円の家賃が2倍にはなりません。

 

ですから、原状回復レベルでの過大投資はその後の経営を圧迫することになりかねません。

 

では、リノベーション等の付加価値アップの場合はどのように考えるのでしょうか?

 

その前に、リノベーションとリフォームの考え方をしっかりと押さえましょう。

 

例えば、ドアチャイムがあったとして、原状回復とは、綺麗に清掃したり、電池を交換したり、
機械そのものを、同じものにすることです。

 

リノベーションとは、ドアチャイムを外して、現在の要求性能のTVインターフォンに交換するということです。


今のような、部屋余りでデフレの時代には、新築の家賃が上がりませんから、経年の横軸が上の図のように平らではなく、右肩下がりになるので、原状回復を実施しても家賃は下がり傾向になるのです。

この図は大切ですので、しっかりと理解して下さいね。

 


そして、リノベーションには3つのプランがあります。
① ローコストプラン(賃料の6ヶ月~1年分)
② スタンダードプラン(賃料の1~2年分)
③ デラックスプラン(賃料の2~3年分)

 

これらのプランの予算を、どのように考えるのかは、また今度お話いたしますね。
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この記事の著者

原田 哲也

大学卒業後上場ハウスメーカーにて個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーでは地主さんの土地活用・アパート建設、北海道有数の賃貸仲介会社で新築投資アパートの企画、販売に従事するなど建築・不動産業界でキャリアを重ねる。

様々な大家さんと出会う中で、「本当に大家さんの立場に立ったアドバイスや提案を行おう!」と決意し、2010年1月オーナーズビジョン株式会社を設立。

現在は不動産・賃貸経営に精通したコンサルタントとして、クライアントの利益を最優先する土地活用、投資用不動産取得サポート、不動産実務検定の講座開催等、北海道の大家さんのバックアップに尽力する日々を送っている。

また、サラリーマン時代に不動産投資も開始。現役の大家でもある。

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