１９．アパ・マン経営のリノベーションとリフォームの考え方

設備を付ける、交換するとなれば、人気設備ランキングを参考にして、選定します。

しかもせっかく付けるのならば、検索サイトに反映する設備を選定し、そしてその設備が検索サイトに出ているかの確認をしましょう。

ただ、その物件に住み続けてくれるかどうかは、根本的な商品力が大切です。

では、そのリニューアルや、設備費導入に対して、どの位の予算を見たらいいのかという問題を書きたいと思います。

その場合、原状回復レベルの話と、リノベーション等の付加価値アップという、 2つの視点から予算を考えることが望ましいのです。

不動産実務検定では、

「原状回復では最大でも家賃の６ヶ月程度を目安にする」
（通常の退去の際の修繕であり、物件価値向上の設備グレードアップでは無いです）
とお話しています。

家賃はあくまでも近隣の相場がベースになります。

たとえ原状回復に１００万円かけても５万円の家賃が２倍にはなりません。

ですから、原状回復レベルでの過大投資はその後の経営を圧迫することになりかねません。

では、リノベーション等の付加価値アップの場合はどのように考えるのでしょうか？

その前に、リノベーションとリフォームの考え方をしっかりと押さえましょう。

例えば、ドアチャイムがあったとして、原状回復とは、綺麗に清掃したり、電池を交換したり、

機械そのものを、同じものにすることです。

リノベーションとは、ドアチャイムを外して、現在の要求性能のＴＶインターフォンに交換するということです。

今のような、部屋余りでデフレの時代には、新築の家賃が上がりませんから、経年の横軸が上の図のように平らではなく、右肩下がりになるので、原状回復を実施しても家賃は下がり傾向になるのです。

この図は大切ですので、しっかりと理解して下さいね。

 

そして、リノベーションには３つのプランがあります。

① ローコストプラン（賃料の６ヶ月～１年分）

② スタンダードプラン（賃料の１～２年分）

③ デラックスプラン（賃料の２～３年分）

これらのプランの予算を、どのように考えるのかは、また今度お話いたしますね。